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La promesa de compraventa, es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa. Es decir, es el acuerdo entre el comprador y el vendedor, para que con posterioridad a la fecha en que realizan el pacto, se realice la compraventa, en este caso de una vivienda.

Generalmente, mediante la promesa de compraventa, el vendedor promete vender y el comprador, comprar una vivienda determinada. La promesa de comprar o vender, en la que hay conformidad en la vivienda y en el precio, da derecho a los contratantes, comprador – vendedor, a exigirse recíprocamente, es decir, uno al otro, el cumplimiento de lo que hubieran pactado, pudiéndose exigir, en caso contrario, daños y perjuicios.

También puede ocurrir, que mediante la promesa de compraventa, una parte conceda a otra la opción preferente de comprar o vender una vivienda, en el caso en que decida hacerlo.

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Para reservar la vivienda durante un plazo, el comprador suele entregar al vendedor una cantidad, que después se descuenta del precio total de la compra, y que debe documentarse por escrito en un contrato privado en el que se fijen sus consecuencias.

Es importante saber que:

Si se entrega la cantidad y el documento indica que es "SEÑAL" o "ARRAS", para que el comprador o el vendedor puedan echarse atrás, es necesario que conste en el documento expresa y claramente que si el comprador es el que se retira de la compra, pierde la cantidad entregada como señal, y si es el vendedor el que se retira de la venta, debe devolver al comprador el doble de lo recibido como señal.

Si se entrega la cantidad y el documento dice que es "ENTREGA A CUENTA DE LA COMPRAVENTA", la suma de dinero entregada sólo se considerará como una señal o anticipo del precio y la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato, por lo que no cabe la posibilidad de echarse atrás, porque la parte que cumple puede obligar a la otra, a que cumpla lo pactado incluso
judicialmente.

En este documento deben además reflejarse las siguientes circunstancias:

· Identificación de las partes (si el piso es de un matrimonio en
régimen de gananciales deben firmar marido y mujer).
· Descripción completa de la vivienda.
· Si hay o no inquilinos.
· Si hay o no hipoteca u otra carga.
· Precio total.

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La opción de compra, es un contrato por el que se concede al optante, es decir, al posible comprador, un derecho de preferencia en la compra de una vivienda, en este caso, normalmente mediante precio, que se suele determinar o llamar prima, y que puede convertirse en parte del precio de la compraventa si se realiza el contrato.

Es un contrato, que aunque requiere el consentimiento de comprador y vendedor, pues está sujeto a la manifestación de voluntad del comprador, conforme con los términos de la oferta del vendedor, sólo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a no disponer de la vivienda ofrecida, y a mantener la oferta.

INTRODUCCIÓN

En el contrato de compraventa de vivienda, el vendedor, se obliga a entregar una vivienda determinada, y el comprador, se obliga a pagar por la misma el precio pactado, en dinero o mediante letra de cambio, pagaré, cheque bancario, etcétera.

Desde el momento en que comprador y vendedor acuerdan la compraventa, siempre que sean mayores de edad y no estén incapacitados, ésta es obligatoria para ambos, aunque no se haya entregado todavía la vivienda, ni el precio.

El contrato de compraventa de una vivienda, no está sujeto a requisitos especiales de forma, y se rige por el principio general de libertad de forma. Sin embargo, tanto el comprador como el vendedor, pueden exigirse que se formalice por escrito.

Hay que tener en cuenta que en todo contrato privado de compraventa deben constar de forma clara, todos los extremos relativos a la misma, como:

- Datos del comprador y vendedor.

- Descripción de la vivienda detallada: Identificación de la vivienda e Inscripción Registral.

- Precio a pagar: Forma y lugar de pago.

- Plazo de entrega.

- Si hay o no inquilinos o si existen o no cargas o deudas que la graven.

- Reparto de gastos.

En los contratos privados, hay libertad de forma y de pacto, por lo que se podrán incluir otras cláusulas que comprador y vendedor consideren adecuadas.

Es muy importante que el comprador:

- Debe entender claramente todo lo que va a firmar y revisar detenidamente el contrato antes de firmarlo, pues le obliga su contenido y es antes de firmar cuando se deben realizar las modificaciones de aquellas condiciones dudosas.

- Es siempre conveniente elevar el contrato a escritura pública de compraventa ante notario e inscribirlo después en el Registro de la Propiedad, pues al ser un documento público es oponible y defendible frente a terceros.

¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR?

1.- Conservación de la vivienda. ¿Qué sucede si la vivienda se destruye o deteriora antes de que el vendedor la entregue al comprador?

El vendedor de la vivienda, está obligado, desde que está de acuerdo en vender, y hasta que se realiza la entrega de la vivienda, a conservar la misma con la diligencia de un buen padre de familia, es decir, está obligado a conservar la vivienda en perfecto estado, lo que puede generar responsabilidades del vendedor en caso de que por su culpa o negligencia, se pierda (destruya), o deteriore la vivienda.

No obstante, el vendedor también sería responsable de la pérdida o destrucción de la vivienda o bien de su deterioro, por caso fortuito, cuando se ha constituido en mora, es decir, cuando no ha entregado la misma en el plazo convenido, o cuando haya vendido a dos personas distintas a la vez, siempre y cuando, el comprador cumpla su parte del contrato, consistente fundamentalmente en el pago del precio convenido.

2.- Entrega de la vivienda.

Es la principal obligación del vendedor, y consiste en entregar al comprador la propiedad y posesión de la vivienda vendida. Basta con utilizar formas representativas de entrega de la vivienda como por ejemplo, la entrega de las llaves del piso, o de los títulos de pertenencia.

En las compraventas que se realizan mediante Escritura Pública, el otorgamiento de la misma, equivale a la entrega de la vivienda, salvo que de la propia Escritura se deduzca lo contrario.

En este sentido, la Jurisprudencia ha señalado la necesidad en la compraventa de vivienda de dos condiciones:

- La venta se debe realizar en Escritura Pública Notarial. En este sentido, no bastaría el documento privado.

- El vendedor debe tener, o poseer, la vivienda en concepto de dueño, de modo que tenga la posibilidad de entregarla.

3.- Obligación de saneamiento (reparación de defectos o problemas derivados de la propiedad).

Además de entregar la vivienda convenida, el vendedor tiene la obligación de asegurar y responder ante el comprador de las siguientes formas:

- Saneamiento por evicción. La evicción significa la falta de posesión legal o pacifica de la vivienda. Esto ocurre cuando se priva al comprador de la vivienda por Sentencia firme, porque exista un derecho de otra persona sobre todo o parte de la vivienda que sea anterior a la compraventa.

En este caso, si se cumplen los requisitos de privación al comprador del inmueble, Sentencia firme y derecho anterior a la compra, el vendedor está obligado a responder.

- Saneamiento por gravámenes o defectos ocultos de la vivienda, es decir, el vendedor tiene la obligación de responder frente al comprador de los vicios o defectos ocultos, que tenga la vivienda en el momento de la venta.

Además, en este último caso hay que tener en cuenta, que en algunas ocasiones esos vicios o defectos pueden dar lugar a la ruina de la vivienda. En este supuesto, y dentro de los plazos legales, ese tipo de vicios, supone un incumplimiento del contrato, en la medida que hacen a la vivienda inútil para el destino que se ha convenido y es, que la vivienda pueda ser habitada, y utilizada, además de otros derechos que se puedan tener sobre la misma.

4.- Gastos.

La compraventa de un inmueble, genera respecto al vendedor la obligación de pagar determinados gastos, además de ciertas obligaciones de carácter fiscal.

En principio, el vendedor, salvo que acuerde otra cosa con el comprador, estaría obligado a pagar los siguientes gastos:

- Los gastos de otorgamiento de Escritura. Se refiere a los de la Escritura matriz.

- Los gastos necesarios para realizar la entrega de la vivienda, como por ejemplo los gastos de cancelación de cargas o gravámenes que puedan existir en el Registro de la Propiedad, los gastos que se deriven de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, etcétera.

En el caso de que la venta la realice un Promotor o Constructor, el mismo debe correr con los siguientes gastos:

- Los de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal y constitución de hipoteca para financiar la construcción de las viviendas, en su caso, así como los de su división o cancelación.

- Los gastos que generen las operaciones de reparcelación o compensatorias.

- Los gastos que se originen para obtener las autorizaciones que sean necesarias para la construcción de la finca.

- Los gastos correspondientes a la obtención de la cédula urbanística.

¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR?

1.- Pago del precio.

El comprador, está obligado a pagar el precio del inmueble vendido. El pago debe hacerse en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido.

Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago de la vivienda y la entrega de la misma. Sin embargo, la venta puede realizarse de las siguientes formas:

- Venta al contado. El precio se paga de forma simultánea a la entrega de la vivienda.

- Venta a crédito. El pago se realiza en un momento posterior a la entrega.

- Venta con pago anticipado. El precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de la vivienda.

Es muy frecuente, que en la compraventa de vivienda en la que el pago sea aplazado o diferido, el vendedor exija al comprador prestar garantía para el cumplimiento de su obligación. Las principales garantías del pago del precio pueden ser:

- Garantías convencionales:

- Arras.
- Cláusula penal.
- Hipoteca.
- Condición resolutoria expresa.
- Pacto de reserva de dominio.
- Fianza.

- Garantías legales:

- El vendedor puede suspender la entrega si, después de realizada la venta, se descubre que el comprador es insolvente.

- Si la vivienda ha sido entregada, el vendedor puede resolver el contrato cuando:

- Tiene fundado motivo para temer la pérdida del inmueble y del precio.

- Si se produce incumplimiento efectivo por parte del comprador, pese a que el vendedor le haya requerido previamente para que cumpla.

2.- Obligación de recibir la vivienda.

El comprador está obligado a recibir la vivienda vendida. Si el comprador no puede, o no quiere recibir la vivienda en el momento fijado, el vendedor debe ponerla a disposición del comprador, para cumplir con su obligación de entrega.

3.- Gastos.

El comprador está obligado, salvo que en el contrato se pacte otra cosa, entre vendedor y comprador, a satisfacer unos gastos por la compra de la vivienda.

Los gastos que debe abonar el comprador son los siguientes:

- Los gastos necesarios y útiles, que se realicen en la vivienda, desde que se realiza el contrato.

- Los gastos de la primera copia de la Escritura de compraventa.

- Todos los gastos posteriores a la venta, entre los que deben incluirse los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

- Los gastos que se deriven de la constitución de garantías para afianzar las cantidades aplazadas, así como aquellos de subrogación en operaciones de crédito con garantía real no concertadas por él (cuando el comprador se haga cargo de la hipoteca del vendedor).

4.- Obligaciones de carácter urbanístico.

La normativa urbanística establece, que la transmisión o venta de fincas no modifica la situación de su titular con relación a los deberes establecidos por la legislación urbanística que se aplique en cada supuesto.

Por tanto, el nuevo titular (comprador), tendrá los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario (vendedor), y así mismo adquirirá los compromisos que este hubiera acordado con la administración urbanística, y hubieran sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

5.- Compraventa con pago aplazado.

Las personas que contratan la compraventa de una vivienda, es decir, el comprador y el vendedor, pueden pactar que el precio no sea satisfecho de forma simultánea a la entrega del mismo, sino en un momento posterior, de una sola vez, o a lo largo de un periodo de tiempo en varias entregas.

En estos casos de compraventa con pago aplazado o diferido, es frecuente que el comprador se vea obligado a prestar una garantía suficiente de cumplimiento de su obligación.

El aplazamiento del pago del precio, sólo perjudica a tercero en los siguientes casos:

- Si se ha constituido hipoteca sobre la vivienda, pues el comprador de la finca hipotecada, queda sujeto a la responsabilidad hipotecaria, es decir, responde con la propia vivienda del pago de la hipoteca.

- Si se ha atribuido a la falta de pago del precio, el carácter de condición resolutoria explícita, de modo que en caso de impago la compraventa quedaría sin efecto.

En definitiva, es conveniente que el comprador lea detenidamente el contrato de compraventa antes de firmarlo. Debe tener en cuenta que tanto el vendedor como el comprador, manifiestan su conformidad al contenido y condiciones del mismo, y que por tanto, si desean modificar algún extremo del mismo o aclarar alguna duda, deben hacerlo antes de la firma del contrato.

MOTIVOS POR LOS QUE PUEDE QUEDAR SIN EFECTO LA COMPRAVENTA:

1.- Resolución (queda sin efecto la compraventa)

Existen diversos supuestos de resolución de la compraventa de inmuebles

- Por incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor.

- Cuando existe motivo fundado para temer la pérdida de la vivienda vendida y el precio.

- Por falta de pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente para que pague.

- En virtud de condición resolutoria expresa (escrita).

- Si la superficie de la vivienda objeto de compraventa fuese menor que la descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar proporcionalmente el precio acordado.

2.- Derecho de retracto.

El retracto, es un derecho de adquisición preferente, que permite a una persona, comprar una vivienda, en el caso de que esta se venda a otra persona, por el mismo precio que la primera pagó.

El comprador tiene derecho a elegir el Notario, bastando con que tenga vinculación (relación) con alguno de los elementos del negocio (compraventa).

Por ejemplo, si la vivienda está situada en Toledo y el comprador tiene su domicilio en Albacete y el vendedor en Ciudad Real, no tendría sentido pretender escriturar la vivienda ante un Notario de Guadalajara.

El comprador tienen derecho a revisar las Escrituras que va a firmar con una antelación de, al menos, tres días.

Para hacer efectivo este derecho, es conveniente avisar a la Notaría que pretendemos ejercitarlo, para que nos den cita a los efectos de hacer la revisión.

Se trata de comprobar que no existan diferencias entre lo acordado y la Escritura que se va a firmar.

Si existiera alguna diferencia, debemos informar al Notario para que modifique la Escritura y puede ser conveniente comunicárselo al vendedor para evitar problemas el día de la firma.

El comprador no debe quedarse con dudas. Antes de firmar debe preguntar lo que no entienda y pedir el asesoramiento del Notario o personal de la Notaría.

Los Notarios son a la vez profesionales del Derecho y funcionarios públicos, correspondiendo a este doble carácter la organización del Notariado. Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquellos se proponen alcanzar.

Sin perjuicio de la conveniencia de haber solicitado antes nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar el estado de cargas del inmueble, es conveniente, tanto en el caso de compra de vivienda nueva, como en el de segunda mano, que el comprador solicite al Notario que compruebe la situación registral de la finca, pudiendo hacerlo verbalmente o por escrito. Es habitual y casi obligado que el Notario solicite al Registro de la Propiedad donde se haya inscrita la vivienda el mismo día que se va a firmar la escritura, una Nota Informativa para verificar el estado de la vivienda y si existe alguna carga sobre la misma.

Si de la información del Registro de la Propiedad resultara que la vivienda está gravada o sujeta a alguna hipoteca, servidumbre, derecho de usufructo en virtud del cual una persona distinta del propietario podría usar y disfrutar de la vivienda o alguna otra carga o limitación, que no hubiera asumido el comprador, es posible que el vendedor intente probar su cancelación con una certificación bancaria o algún comprobante.

El comprador debe saber que estos documentos privados no son válidos para inscribir la cancelación y que desaparezca la carga en el Registro de la Propiedad ya que al Registro sólo tienen acceso los documentos públicos, por lo tanto, será necesario hacer una Escritura Pública de cancelación e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad.

Esto conlleva unos gastos que, salvo que se haya pactado otra cosa, debe afrontar el vendedor, por ello si la cancelación no se ha llevado a cabo, el vendedor debería dejar en la Notaría una cantidad de dinero el día de la firma para hacerlo posteriormente, o bien cancelar la carga primero y, después, firmar la compraventa, aunque esto es poco recomendable porque puede suponer bastante tiempo.

Lo más conveniente es que con carácter previo a la Escritura, el vendedor haya asumido el compromiso escrito de cancelar las posibles cargas en un plazo, para que en el momento de la firma de la Escritura haya dado tiempo a que dicha cancelación haya quedado inscrita en el Registro de la Propiedad.

Los Estatutos desarrollan las normas para la convivencia, la gestión y administración del edificio, conteniendo las bases sobre el uso y destino del edificio, pisos, locales, instalaciones y servicios comunes, la distribución entre los propietarios de los gastos comunes, la administración y gobierno de la comunidad, así como las normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio. Dichas normas no pueden ir en contra de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

Los Estatutos pueden acordarse desde el principio de la vida de la Comunidad de Propietarios propiamente dicha, o pasado un tiempo. Si la vivienda es nueva es frecuente que la Promotora del edificio elabore los Estatutos antes de que comiencen las ventas de las distintas viviendas del edificio.

Los Estatutos son de obligado cumplimiento para todos los propietarios desde el momento en que entren a formar parte de la Comunidad. Si bien, sólo perjudican a terceros si se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Por ello, es aconsejable que el comprador de una vivienda consulte previamente los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya que estos le obligarán y pueden contener normas que regulen aspectos determinantes en su decisión de comprar o no una vivienda, como pudiera ser por ejemplo, la prohibición de tenencia de animales en el edificio.

Para conseguir los Estatutos puede solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad. Si no estuvieren inscritos, deberá pedir una copia al vendedor que a su vez puede solicitarlos al Administrador de la Comunidad de Propietarios. En caso de que se tratara de una vivienda nueva, es obligación de la Promotora que los haya elaborado, entregar al comprador una copia de los mismos.

Principalmente en el caso de compra de vivienda de segunda mano es importante manifestar al Notario que se desea hacer uso del derecho recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que el vendedor de la vivienda manifieste en la Escritura de compraventa declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El vendedor deberá aportar en este momento certificación sobre las deudas con la Comunidad de Propietarios coincidente con su declaración, sin la cual el Notario no autorizará el otorgamiento de la Escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.

Es conveniente que el comprador haya prevenido al vendedor, con al menos una semana de antelación, que no le va a liberar de esta obligación, para que éste solicite la certificación al Secretario de su comunidad que deberá expedirla con el Visto bueno del Presidente, en el plazo de 7 días desde su solicitud. (Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

El piso o local estará legalmente afecto o sujeto al cumplimiento de esta obligación, pudiendo llegar a ser embargado en caso de impago, por lo que, si se diera el caso, sería preferible abonar para evitar el embargo de la vivienda y reclamar luego al anterior propietario si el comprador no hubiera asumido dichas deudas.

Además de lo indicado, tanto en el caso de vivienda nueva como de segunda mano, el comprador debe exigir al vendedor la cédula de habitabilidad y el último recibo del IBI.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

Además, en el caso de compra de vivienda nueva a Promotora, si no se los han entregado ya con anterioridad, en el momento de la firma de la Escritura el comprador tiene derecho a exigir: los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, el plano de la vivienda, su ubicación en el edificio, los planos de las conducciones de agua, electricidad y calefacción, así como las medidas de seguridad e instrucciones para la salida del edificio en caso de emergencia.

Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.

Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.

No es necesario que el Notario lea textualmente las Escrituras, sino que basta con que se extienda solo en los puntos más importantes que son los indicados en el contenido.

Tras la firma, el Notario no entrega la Escritura auténtica ya que la original tiene que ser numerada y anotada en los libros de Protocolo o archivo del Notario. Pero si se desea una copia simple es conveniente que lo comunique al Notario con antelación.

Aunque lo normal suele ser ir a recogerla tras la inscripción en el Registro de la Propiedad, que puede hacer el comprador por sí mismo, aunque lo más frecuente es encomendarlo a una gestoría.

La inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero si muy conveniente por la seguridad que supone, ya que nos garantiza frente a terceros que nuestra vivienda no podrá ser vendida ni gravada (hipotecada, arrendada) por otros sin nuestro consentimiento.

Con carácter previo a la inscripción es necesario proceder al pago de los impuestos correspondientes.

Es frecuente que los Notarios y las Entidades Bancarias trabajen con gestorías que se ocupan del pago de los impuestos y la inscripción en el Registro de la propiedad, así como de la comunicación del cambio de titularidad en el Catastro, pudiendo los compradores contratar dicho servicio, o bien proceder a realizar las gestiones por sí mismo.

Si el comprador opta por realizar las gestiones él mismo, tras realizar el pago de los impuestos que procedan, tendrá que ir la Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad donde esté situada la vivienda y presentar la Escritura. El propio Notario nos puede informar o bien podemos acudir al Ayuntamiento a obtener la información.

Documentos a aportar para la inscripción de la Escritura Pública de compraventa en el Registro de la Propiedad:

- El original de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda.

- Solicitud de inscripción

- Carta de pago de los Impuestos.

- Una copia simple de la Escritura de compraventa de la vivienda o fotocopia del original.

- Dinero (normalmente el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir los aranceles del Registrador e impuestos. Se trata de una provisión de fondos de la que nos darán recibo y que se liquidará posteriormente, devolviendo el sobrante, o bien reclamando lo que en su caso, faltare.)

Si el comprador lo desea, en el Registro de la propiedad le sellaran una copia simple de la Escritura Pública depositada, que valdrá como recibo del original.

En el caso de que la vivienda que se pretende comprar no esté inscrita a nombre del vendedor, por ejemplo porque él a su vez no hubiera inscrito su adquisición, para que el comprador logre la inscripción a su nombre tendrá que iniciar un procedimiento judicial denominado expediente de dominio.

Según el artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad Escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que se aplique la Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, recogidas en el artículo 19 que son las siguientes:

- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.

- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante 3 años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (protección contra el ruido, aislamiento térmico...).

- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

El tomador del seguro (persona que contrata con el asegurador) obligado al pago de la prima (precio del seguro) será el constructor o promotor y el asegurado (persona realmente interesada en el contrato de seguro pues con el mismo se pone a cubierto de un determinado riesgo) el propio promotor y los sucesivos compradores de la vivienda.

El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento, pudiendo optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.

En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.

Para proceder al alta o cambio de nombre en los suministros es necesario al menos, aportar los siguientes documentos, si la vivienda es nueva:

- El D.N.I, nombre y apellidos.

- Una copia de la Escritura de Propiedad.

- La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

- Boletín de instalaciones

- Facilitar un nº de cuenta bancaria donde hacer los cargos.

Si la vivienda es de segunda mano y el vendedor en el momento de la compra tiene los suministros en funcionamiento y al corriente de pago bastará con cursar un cambio de nombre y aportar los datos de domiciliación bancaria. Hay compañías que no cobran nada por este trámite.

En ocasiones bastará con comunicar simplemente los nuevos datos bancarios donde cargar las facturas, permitiéndose conservar la póliza a nombre del anterior propietario y ahorrándose los costes que conlleva una nueva alta.

En cualquier caso, es necesario que el anterior titular no tenga deudas de consumos con compañías suministradoras. Si las tuviera, el comprador tiene 2 opciones:

- Hacerse cargo de los importes adeudados y cambiar solo los datos bancarios.

- O dar de alta un nuevo contrato a su nombre.

Se trata de comparar la cantidad adeudada por el vendedor con el coste de una nueva alta o el cambio de nombre y decidir.

Así mismo, tanto para poder hacer un cambio de nombre como una nueva alta, será preciso que las instalaciones hayan pasado las revisiones periódicas obligatorias, si no fuera así antes de contratar el suministro habrá que hacer la revisión correspondiente por personal autorizado, que emitirá boletín de conformidad una vez hechas las adaptaciones que en su caso fueren precisas para cumplir con la normativa vigente.

Para darse de baja en los suministros, basta avisarlo telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, avisándolo con una antelación de 24 a 48 horas. No obstante, tanto el alta como la baja en los suministros, pueden hacerse telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, que cada empresa suministradora de energía tiene al efecto. También puede realizarse, acudiendo personalmente a las oficinas que tales compañías tienen en las distintas provincias.

El préstamo hipotecario hoy en día se constituye como el medio idóneo para la financiación de la compra de su vivienda, pues a través de él se puede acceder a sumas importantes de dinero, al mismo tiempo que facilita la devolución del préstamo, constituyéndose como garantía de pago una hipoteca sobre la vivienda que responderá con su valor, del importe prestado más los correspondientes intereses de devolución. Finalmente a través de la hipoteca puede aprovecharse de importantes beneficios fiscales.

Es conveniente acudir a varias entidades financieras para obtener la información acerca de las condiciones económicas que ofrecen en función de la cuantía que usted desea solicitar, plazos de amortización, etcétera y condiciones profesionales y económicas de los solicitantes. En este sentido es frecuente que su banco de toda la vida le haga una oferta interesante, si bien es conveniente conocer varias ofertas a comparar y escoger lógicamente la más ventajosa.

Esta información se obtiene por medio del folleto informativo que las entidades de crédito ponen a disposición de los clientes y que tiene mero carácter informativo, si bien ha de tener un contenido mínimo:

- Denominación comercial del préstamo y cuantía máxima respecto al valor de tasación de la vivienda hipotecada.

- El plazo del préstamo: duración total, la periodicidad de las cuotas y la forma de amortización.

- Tipo de interés, si es variable el tipo de referencia y el plazo de revisión.

- Comisiones: de apertura, de amortización total o parcial y otras.

- Gastos a cargo del comprador que contrae la hipoteca, así como impuestos y aranceles.

En este sentido es importante que busque la oferta más adecuada teniendo en cuenta diversos factores como son:

1.- Situación económica personal y tasación de la vivienda.

2.- Tipo fijo /tipo variable.

3.- Plazo de amortización.

4.- Índices de referencia.

5.- Gastos y Comisiones.

1.- Situación económica personal y tasación de la vivienda.

La concesión del préstamo por parte de la entidad bancaria está condicionada por la capacidad económica del solicitante, su situación profesional (contrato de trabajo indefinido, profesional, autónomo...), garantías adicionales que puedan prestarse como avales, etcétera.

De otro lado, la entidad bancaria atiende a la valoración de la vivienda que va a hipotecarse, que será determinada por la correspondiente tasación pericial que vaya a realizar la propia entidad bancaria, atendiendo al emplazamiento de la vivienda, localización en la ciudad, su carácter de nueva o de segunda mano, interior o exterior, metros cuadrados, servicios comunes (piscinas, jardines...), etc.

Debe saber que el importe del préstamo suele tener como límite el 80% del valor de tasación, si bien existen entidades que lo amplían hasta el 95% al igual que en otras ocasiones por las circunstancias personales no se concede más del 70%. En cualquier caso es política del Banco.

Recuerde que el importe anual del préstamo a devolver es conveniente que no exceda del 30% de los ingresos personales o familiares.

2.- Tipo fijo /tipo variable.

A continuación le exponemos una comparativa en la que puede apreciar brevemente las diferencias del crédito atendiendo al tipo de interés por el que opte, si bien debe saber que actualmente la oferta más interesante se articula en torno al tipo de interés variable.

3.- Amortización. Plazos y cuotas.

El plazo de amortización determina el tiempo para la total devolución del préstamo con sus intereses. Su estimación conviene hacerla, no de modo aislado, sino teniendo en cuenta otros factores especialmente el tipo de interés a abonar y el consiguiente encarecimiento del préstamo.

De otro lado debe valorar la periodicidad de las cuotas, es decir, el intervalo entre pago y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual.

En cualquier caso siempre es posible la cancelación parcial del préstamo, adelantando el pago de cuotas, así como la cancelación total anticipada, liquidando el importe pendiente del crédito, si bien en este supuesto conviene tener en cuenta las comisiones que los bancos suelen fijar para hacerlas efectivas.

En cuanto a la cuota de amortización, caben diversas modalidades, en función de la parte de capital a amortizar y el correspondiente interés.

4.- Índices de referencia.

En el ámbito de los préstamos de interés variable existen diferentes tipos de referencia que se suelen utilizar para el cálculo de los tipos en los sucesivos periodos.

Actualmente el índice más utilizado es el EURIBOR, equivalente al MIBOR en Europa.

MIBOR, el tipo de interés medio del mercado interbancario de Madrid, para depósitos a plazo de un año. Existe también el MIBOR para depósitos a plazo de seis meses, de tres meses..., pero estos son menos utilizados. Se trata de un tipo de interés que fluctúa continuamente.

Además existen otros tipos de referencia como pueden ser el TAR, (tipo activo de referencia de la Confederación Española de Cajas de Ahorro), CECA, (determinado mensualmente, es un tipo más lento en su fluctuación), o el tipo de referencia (tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre).

5.- Gastos y comisiones.

Durante la fase preparatoria del préstamo hipotecario, suelen surgir gastos, como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informes sobre la situación registral de la misma (si existen otras hipotecas o embargos, por ejemplo), etcétera, que el comprador deberá abonar con independencia de que llegue a formalizarse el préstamo. Tales gastos deben estar contemplados en el folleto informativo.

Es muy frecuente que el capital del banco se pague, total o parcialmente, antes de lo acordado. En tales casos debe saber, que la entidad bancaria cobra una comisión de amortización anticipada, si sólo se amortiza parte del préstamo; o comisión de cancelación si se amortiza el total del mismo. Se distinguen los préstamos:

- A interés variable: en los que la Ley establece que la comisión de amortización no pueda ser superior al 1% del capital amortizado.

- A interés fijo: donde no hay límite legal establecido, por lo que la comisión suele ser más elevada.

Busque la oferta más adecuada teniendo en cuenta factores como su situación económica, tasación de la vivienda, tipo de interés (fijo o variable), plazo de amortización, índices de referencia (Euribor), comisiones bancarias, gastos de gestión, etc.

Contraste la oferta de diversas entidades financieras. Los datos referidos a las mismas deben contenerse en un folleto informativo.

Solicite a cada una de las entidades que le presente una oferta de las condiciones de la hipoteca. Esta oferta se denomina "oferta vinculante" y tendrá una validez de 10 días. Con ella, el Banco o Caja está obligado a mantener las condiciones ofertadas y usted podrá exigir que se transforme en su hipoteca definitiva.

Realizado por la entidad bancaria el estudio oportuno, debe notificar al cliente su decisión de conceder o denegar el préstamo. En el primer supuesto viene obligada a entregar una oferta vinculante por escrito al prestatario, que contendrá las condiciones financieras del contrato y el derecho que tiene a examinar el proyecto de escritura en la Notaría, durante los tres días anteriores a la firma.

La duración de la oferta vinculante, salvo que medien circunstancias extraordinarias, será al menos de diez días. Si en esos 10 días se toma la decisión de contratar así se aceptará por escrito.

Ahora bien, no olvide que solicitada en forma la hipoteca a la entidad y realizada por ésta gestiones tales como la tasación hipotecaria, se asume la obligación de abonarla. Generalmente en ese momento la entidad ya ha obtenido del cliente la correspondiente provisión de fondos para ir atendiendo tales gastos a cuenta de lo que será la minuta definitiva.

Uno de los requisitos adicionales de la formalización del crédito hipotecario es la exigencia por parte de las entidades bancarias de contratar un seguro de incendios, que generalmente se suele ampliar a un Multirriesgo de hogar.

La hipoteca deberá elevarse a escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad, pues solo a partir de ese momento tiene lugar su constitución.

Si la hipoteca se contrae a raíz de la compra de vivienda, generalmente se hace coincidir el momento de la firma de ambas escrituras, procediéndose a cancelar la hipoteca previa que tuviera la finca. En el acto intervienen por tanto el vendedor, el comprador, así como el representante de la entidad bancaria con quien va a contraerse la hipoteca así como, en su caso, el representante de la antigua entidad cuya hipoteca vaya a cancelarse.

El contrato de hipoteca debe hacer referencia a los siguientes aspectos:

- Capital y su Amortización, con previsión de su carácter total o parcial.

- Tipo de interés, fijo o variable, indicando en este último supuesto los índices de referencia.

- Gastos (tasación, aranceles, seguros, fiscalidad) y comisiones (apertura, cancelación, subrogación, etcétera), intereses por demora...

- Causas de resolución anticipada.

- Constitución de la hipoteca.

- Procedimientos de ejecución de la hipoteca, fijando un valor de subasta.

- Obligaciones accesorias a que se compromete el o los deudores tales como la conservación de las fincas, su aseguramiento, etcétera.

- Pactos sobre cesión y subrogación.

- Garantías personales complementarias, como la fianza, avales...

En todo caso, debe saber que las cláusulas contenidas en las entidades bancarias deberán cumplir los siguientes requisitos:

- Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin referencia a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberán hacerse referencia expresa en el documento contractual.

- Entrega, salvo renuncia expresa del interesado, de recibo justificante, copia o documento acreditativo de la operación, o en su caso, de presupuesto debidamente explicado.

- Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas.

En caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor.

Circunscribiéndonos estrictamente al ámbito bancario, se consideran cláusulas abusivas las siguientes:

- La reserva a favor del profesional de facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, sin contar con la voluntad de la otra parte, sin motivos válidos especificados en el mismo, así como la de resolver (finalizar) anticipadamente un contrato con plazo determinado si al consumidor no se le reconoce la misma facultad o la de resolver en un plazo desproporcionadamente breve o sin previa notificación con antelación razonable un contrato por tiempo indefinido, salvo por incumplimiento del contrato o por motivos graves que alteren las circunstancias que motivaron la celebración del mismo.

En los contratos referidos a servicios financieros lo establecido en el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las cláusulas por las que el prestador de servicios se reserve la facultad de modificar sin previo aviso el tipo de interés adeudado por el consumidor o al consumidor, así como el importe de otros gastos relacionados con los servicios financieros, cuando aquellos se encuentren adaptados a un índice, siempre que se trate de índices legales y se describa el modo de variación del tipo, o en otros casos de razón válida, a condición de que el profesional esté obligado a informar de ello en el más breve plazo a los otros contratantes y éstos puedan resolver (finalizar) inmediatamente el contrato.

Igualmente la entidad bancaria podrá modificar unilateralmente (es decir sin contar con el consentimiento de la otra parte) ,las condiciones de un contrato de duración indeterminada, siempre que esté obligada a informar al consumidor con antelación razonable y éste tenga la facultad de finalizar el contrato unilateralmente (bien resolviéndolo o rescindiéndolo), sin previo aviso en el supuesto de razón válida, a condición de que el profesional informe de ello inmediatamente a los demás contratantes.

- Las cláusulas abusivas referidas a la modificación unilateral de los contratos y resolución anticipada de los de duración indefinida, y al incremento del precio de bienes y servicios, no se aplicarán a los contratos relativos a valores, con independencia de su forma de representación, instrumentos financieros y otros productos y servicios cuyo precio dependa de una cotización, índice bursátil, o un tipo del mercado financiero que el profesional no controle, ni a los contratos de compraventa de divisas, cheques de viaje, o giros postales internacionales en divisas.

- El redondeo al alza:

Por Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 50 de Madrid con fecha 11 de Septiembre del presente año, y en base al artículo 10 bis y Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 19 de Julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como a los artículos 1 y 12.2 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, se declara:

1. La nulidad de la Condición General de Contratación incluida en los contratos de Crédito Hipotecario a tipo de interés variable, suscrito por la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, por la cual se establece un redondeo por exceso del tipo de interés resultante de la aplicación del índice de referencia.

2. Se condena a esta entidad bancaria a eliminar dicha cláusula de los contratos bancarios y abstenerse de utilizarla en lo sucesivo.

Todo ello de acuerdo a la normativa general de Consumidores y Usuarios según la cual son nulas las cláusulas abusivas incluidas en las Condiciones Generales de los contratos firmados con el Consumidor.

En este sentido, la ley expresamente indica que son cláusulas abusivas las estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de ambas partes que firman el contrato.

De acuerdo a lo anterior y en relación a la cláusula del redondeo entiende el Tribunal que el redondeo no forma parte del precio (elemento esencial del contrato) de forma que sí puede impugnarse (reclamarse) judicialmente por abusivo sin que por ello se entiendan lesionados los derechos de la entidad Bancaria.

Además, de forma objetiva, se aprecia la abusividad de esa cláusula, pues en virtud de la misma, el consumidor se ve obligado en el transcurso del préstamo hipotecario, a abonar cantidades muy superiores a las que les corresponderían si se pactara una fórmula más benévola para el consumidor.

- La imposición de notario:

Igualmente se considera cláusula abusiva aquella que impone al comprador la renuncia o transacción respecto a la elección de notario para autorizar el documento público (escritura de compra de vivienda) en que inicial o ulteriormente haya de formalizarse el contrato.

Es decir, es el consumidor (comprador de vivienda) el que tiene el derecho de elección e notario, máxime cuando es él mismo quien va a asumir el coste de su intervención. La cláusula firmada en contra de este derecho se considera abusiva y por tanto susceptible de impugnación para que judicialmente sea declarada nula.

Siendo así, le recomendamos que antes de firmar dicha cláusula solicite su supresión del contrato, pues de lo contrario a posteriori es más difícil que pueda exigir a la promotora su no aplicación. Además aunque podría acudir a un procedimiento judicial para impugnar su validez debería sopesar previamente si le interesa, dados los costes así como pérdidas de tiempo que puede suponer un procedimiento judicial.

De acuerdo a lo indicado en el punto primero del préstamo hipotecario, respecto a las comisiones de apertura, cancelación total o parcial, subrogación..., debe tener en cuenta que todas las entidades de crédito pueden establecer libremente sus tarifas y comisiones repercutibles a la clientela por operaciones y servicios realizados, de acuerdo a los siguientes requisitos:

- Las tarifas tratarán de las operaciones que la entidad bancaria realiza habitualmente, pudiendo excluirse de las tarifas aquellas que tengan carácter excepcional.

- Las tarifas deben recogerse en un folleto redactado de forma clara, concreta y comprensible.

- Tales folletos se remitirán por duplicado, con todas sus hojas numeradas y selladas, al Banco de España. El Banco debe comprobar que cumplen los requisitos legales, entendiéndose conforme a dichas tarifas, si no se pronuncia en un plazo de 15 días manifestando alguna pega o recomendación a la entidad bancaria.

Para consultar la existencia y autorización de estas comisiones basta solicitar a la Entidad Bancaria el folleto publicitario; en él deberán constar las siglas R.B.E., es decir, registrado en el Banco de España.

También puede comprobar la existencia de dichas comisiones en el propio Banco de España, donde se hayan depositadas.

- Además la entidad bancaria podrá confeccionar folletos parciales que agrupen comisiones de los servicios más usuales de los clientes, que igualmente debe remitir al Banco de España.

- Posteriormente la entidad bancaria, en su tablón de anuncios a la vista del público, debe hacer referencia a la existencia y disponibilidad de los folletos donde constan las tarifas así como de las modificaciones que pudieran sufrir los tipos de interés y comisiones en los contratos de duración indefinida.

- No se tarifarán servicios efectivamente no prestados, o servicios no aceptados o solicitados por el cliente.

- Las entidades no podrán cargar al solicitante del préstamo cantidades superiores a las que se deriven de las tarifas, salvo que se tratara de comisiones simplemente indicativas.

1.- CAMBIO DE ALGÚN ASPECTO DE LA HIPOTECA

Se pueden introducir modificaciones en las condiciones contenidas en el préstamo hipotecario inicialmente pactado. Generalmente suelen consistir en aplicar un tipo de interés inferior o cambiar sus reglas de cálculo, modificación del plazo pactado... En muchos casos se utiliza para modificar préstamos con un interés fijo a variable, o bien en los préstamos a tipo variable, para cambiar la referencia (CECA, MIBOR ...).

El procedimiento consiste en el otorgamiento de escritura pública notarial, en la que se recogen los pactos modificativos y que tendrá acceso al Registro de la Propiedad, si bien en ocasiones si únicamente se minora el tipo de interés las entidades bancarias no proceden a modificar esas condiciones en el Registro sino que lo documentan mediante el correspondiente contrato privado entre partes.

Estas gestiones pueden ser realizadas por el propio interesado si bien en la práctica es frecuente que sean las entidades bancarias concedentes del préstamo hipotecario las que gestionen la inscripción en el Registro de la Propiedad, asumiendo los interesados los costes de dicha intervención.

Los gastos son inferiores a los de la subrogación. Las comisiones bancarias suelen estar entorno al 0,5%, aunque algunas entidades las fijan en el 1%.

2.- TRASLADO DE LA HIPOTECA A OTRO BANCO

Mediante esta operación se opta por cambiar de banco o caja cuando otra entidad ofrece mejores condiciones económicas y nuestra entidad no es capaz o se niega a igualarlas introduciendo una novación en su hipoteca.

Por tanto, la decisión personal depende de valorar los costes que puedan derivarse de la subrogación, teniendo en cuenta los beneficios económicos que van a obtenerse con las nuevas condiciones pactadas. En concreto la bajada de los tipos suele ser por encima de los tres puntos.

La nueva entidad entrega al deudor una oferta vinculante en la que constan las condiciones financieras (mejoradas) del préstamo hipotecario, con vigencia de 10 días. Aceptada la oferta, la nueva entidad requerirá a la entidad primera para que en siete días le remita certificación del importe del débito pendiente del préstamo hipotecario.

Si la entidad acreedora requerida cumple y entrega la mencionada certificación, puede aún evitar y paralizar la subrogación si procede a formalizar con su deudor la novación modificativa del crédito hipotecario en las mismas o mejores condiciones.

Llevada a cabo la subrogación la nueva entidad abonará el importe del crédito pendiente a la antigua, resultante del certificado que éste entregue a aquella. Finalmente se procede al otorgamiento de la escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Finalmente debe tener en cuenta los costes que pueden derivarse de las novaciones y subrogaciones:

- La comisión de cancelación, sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la escritura del préstamo. En los créditos a interés variable se establece un máximo del 1%. En los préstamos a interés fijo los bancos y cajas se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.

- En cuanto a la comisión de apertura es libre y suele venir determinada por la negociación con el cliente.

A los gastos notariales y registrales se les aplica una reducción del 50% en los aranceles notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es decir, por el capital pendiente en el momento de la formalización.

La cancelación de la hipoteca implica dos actuaciones sucesivas, consistentes en la cancelación financiera de la hipoteca y la cancelación registral.

La cancelación financiera consiste en saldar la deuda frente al banco, bien agotando los plazos de amortización previamente pactados bien procediendo a la cancelación anticipada de la misma. Esta cancelación implica asumir los costes previamente pactados con la entidad (como podría ser la comisión por amortización anticipada). De los cuales le recomendamos que compruebe al tiempo de la firma de la escritura de constitución.

Una vez extinguida la deuda frente al banco es muy importante acudir al Registro de la Propiedad para reflejar esa extinción registralmente. Esto es así dado que frente a todos la hipoteca subsiste y grava ese inmueble mientras no sea cancelada su inscripción. En esta escritura de cancelación no interviene la parte prestataria (comprador de vivienda a quien se ha concedido el préstamo hipotecario) si bien serán de su cuenta los gastos de acuerdo a lo convenido en la escritura de constitución. En definitiva le recomendamos que inste de su entidad bancaria prestamista la cancelación registral.

Antes de ir al Registro de la Propiedad, deberá pasarse por la delegación correspondiente de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, para presentar allí la escritura pública, aunque esté exenta de pago.

Inscrita la cancelación en el Registro de la propiedad queda liberada la vivienda de dicha carga (hipoteca).

En los supuestos en que se procede a cancelar la hipoteca en el mismo acto de transmisión (venta) de la vivienda por parte del prestatario, al tiempo de la firma de la compraventa debe comparecer un representante de la entidad prestamista que recibirá la liquidación de la hipoteca pendiente (proveniente del pago del precio) y procederá al otorgamiento de la escritura de cancelación para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Convenio de colaboración entre la Consejería de Bienestar Social y Caja Castilla La Mancha, para la puesta en marcha del programa "Hipoteca Vivienda Joven".

Con este programa se pretende poner un Préstamo Hipotecario con condiciones preferenciales para los jóvenes, así mismo se agilizan los tramites y la gestión de los expedientes.

Las condiciones son ser jóvenes con edades comprendidas entre los 18 y 35 años (ambos inclusive) y que la vivienda se compre en Castilla-La Mancha (ser castellanomanchego o estar empadronado en la región); se financia la primera vivienda tanto en adquisición ó construcción así mismo la autopromoción y subrogación.

La tramitación se va ha llevar desde las Bolsas de Vivienda Joven que van avisar que los solicitantes reúnen las condiciones( Declaración responsable de no disponer de otra vivienda; Fotocopia del NIF; Nota simple del registro de la propiedad; certificado de empadronamiento); con el visto bueno el joven ira a la oficina de Caja Castilla La Mancha que quiera y se le abrirá expediente de solicitud de préstamo; con la documentación completa y en el plazo de 48 horas la Caja contestara la decisión o no del crédito.

El programa se pondrá en marcha el lunes 28 de abril. Las principales condiciones son euribor 1 año + 0,5%(revisión anual), comisión de apertura 0,4%; carencia 1 año y plazo 30 años.

De acuerdo a lo determinado en la Normas Tercera, Quinta, Undécima y siguientes de la Circular 8/1990, de 7 de Septiembre, a Entidades de Crédito, sobre Transparencia de las Operaciones y Protección de la Clientela, así como en la Norma Quinta y Sexta de la Orden de 12 de Diciembre de 1.989, sobre Tipos de Interés y Comisiones, Normas de Actuación, Información a Clientes y Publicidad de las Entidades de Crédito, el procedimiento de reclamación es el siguiente:

Reclamación a la entidad bancaria:

Debe remitir comunicación escrita al Departamento del Defensor al cliente de la entidad o similar, de forma escrita fehaciente (formulario de reclamaciones, burofax con certificado de texto, conducto notarial...), con certificado de texto, en la que se hagan constar los siguientes extremos:

- Entidad a la que dirige la reclamación.

- Datos personales del reclamante ( DNI, nombre, apellidos, dirección).

- Relación detallada de hechos.

- Fecha de los hechos y de la reclamación.

- Perjuicios que se consideran sufridos.

- En su caso, referencias legales y jurisprudenciales dictadas en reconocimiento de sus derechos como consumidor y a la normativa en base a la cual se dicta.

- Finalmente, reclamación que usted formula detallando los diferentes conceptos.

- Advertencia de que si en un plazo razonable no obtiene satisfacción a su reclamación emprenderá las acciones legales necesarias, en defensa de su derecho.

- Aportando las pruebas documentales en que apoye su reclamación.

Reclamación posterior al Banco de España:

En caso de respuesta desfavorable o en todo caso si no recibe respuesta alguna en 2 meses desde la fecha de presentación de a la reclamación, debe dirigirse al Servicio de Reclamaciones del Banco de España presentando un escrito y acompañando la documentación que justifique su reclamación así como copia de la reclamación previa dirigida al Defensor al Cliente de la entidad.

El escrito debe contener los siguientes extremos:

a) Nombre, apellidos y domicilio del interesado (reclamante) y, en su caso, además, de la persona que lo represente, justificando la representación. Número de DNI para las personas físicas y datos referidos a registro público para las jurídicas.

b) Denominación o razón social de la Entidad a que se refiere el escrito de reclamación, y oficina u oficinas donde se hubieran producido los hechos objeto de la reclamación.

c) Hechos, razones y solicitud en que se concreten, con claridad, las cuestiones sobre las que se solicita el pronunciamiento del Servicio, haciendo constar expresamente que las mismas no son objeto de litigio ante los Tribunales ordinarios de Justicia.

d) Fecha en que fue presentada la reclamación al defensor del cliente de la Entidad reclamada caso de existir, justificando documentalmente dicha presentación o, en su caso, la denegación de su admisión o la resolución emitida.

e) Lugar, fecha y firma.

Además, el reclamante deberá aportar las pruebas documentales en que apoye su reclamación.

Reclamación judicial:

En su caso y en última instancia, el comprador reclamante, podrá presentar una demanda ante los Juzgados y Tribunales ordinarios, siguiendo los procedimientos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, según su caso concreto.

RECLAMACIÓN AL BANCO EN CONTRA DE LA CLÁUSULA DE REDONDEO AL ALZA ( DESCARGAR MODELO )

RECLAMACIÓN AL BANCO POR CLÁUSULAS ABUSIVAS ( DESCARGAR MODELO)

RECLAMACIÓN AL BANCO POR COBRO DE COMISIONES E INTERESES INDEBIDOS ( DESCARGAR MODELO)

RECLAMACIÓN AL BANCO POR MODIFICACIÓN UNILATERAL DE COMISIONES E INTERESES SIN NOTIFICACIÓN ( DESCARGAR MODELO)

RECLAMACIÓN AL BANCO POR OFERTAS PUBLICITARIAS ENGAÑOSAS ( DESCARGAR MODELO)

Si en el contrato de compraventa se incluyen cláusulas consideradas legalmente como abusivas, puede dar lugar a la correspondiente reclamación.

Conforme a la normativa que regula la defensa de los consumidores y usuarios, se consideran cláusulas abusivas en el ámbito de la compra de vivienda nueva a promotora:

- La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda obligatoriamente al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la documentación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

- Las que excluyen o limitan la responsabilidad del profesional.

- Las que comprometen al consumidor en firme y no al profesional o las que permiten retener cantidades en caso de renuncia del consumidor, sin establecer una cantidad equivalente para el supuesto inverso.

- Las cláusulas de penalización o indemnización desproporcionadas por incumplimiento del consumidor.

- Las que facultan al profesional para la resolución (finalización) unilateral, sin derecho correlativo del consumidor, o a la retención de cantidades sin prestación efectuada.

- Las que autorizan a la finalización de contratos de duración indefinida, sin preaviso con antelación razonable.

- La prórroga automática, sin consentimiento del consumidor, en los contratos de larga duración.

- La adhesión irrenunciable a cláusulas que el consumidor no ha podido, en tiempo, conocer su trascendencia real.

- La alteración unilateral por el profesional de los términos del contrato, de la prestación del servicio o de la entrega del bien.

- El aumento unilateral del precio o su establecimiento en el momento de la entrega del bien o prestación del servicio.

- La reserva exclusiva de estimar cumplido el contrato o de su interpretación.

- Exigir el cumplimiento del consumidor, sin el correlativo del profesional.

- Cesión del contrato, con merma de garantías del consumidor, sin consentimiento de éste.

- Suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos, con sujeción a un arbitraje no regulado legalmente.

- Inversión de la carga de la prueba, es decir, imponer al consumidor la carga de probar el cumplimiento o el incumplimiento de lo pactado.

Lógicamente, como precaución, el comprador debe leer detenidamente todas las condiciones del contrato antes de firmarlo. En este sentido la normativa establece medidas preventivas relativas a la actuación de los profesionales al servicio de la protección del consumidor: Notarios y Registradores.

En los supuestos en que ya haya firmado un contrato que contenga ese tipo de cláusulas es conveniente requerir fehacientemente (por escrito) a la promotora para que proceda a su supresión. De no obtener respuesta favorable puede poner el hecho en conocimiento de los organismos de Consumo, si bien únicamente los Tribunales pueden determinar la nulidad de dichas cláusulas, por lo que si no obtiene respuesta favorable de la promotora, podría acudir vía judicial, interponiendo la demanda civil oportuna, en caso de que la reclamación judicial tuviera posibilidad de éxito atendiendo a sus circunstancias personales y económicas.

Junto al contrato de compraventa, el comprador de vivienda nueva tiene derecho a que la promotora le exhiba y en su caso entregue una serie de documentos. La falta de entrega de tal documentación puede dar lugar a reclamación por parte del comprador.

Así, los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente por escrito en el contrato celebrado.

Por su parte las promotoras deben tener a disposición del público la siguiente información:

- Descripción de la vivienda indicando superficie útil y descripción del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.

- Materiales empleados en la construcción, aislamientos térmicos y acústicos.

- Instrucciones sobre uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre salidas de emergencia.

- Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito.

- Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

- Estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros.

- Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que recaigan sobre la propiedad o el uso de la vivienda.

- En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación, en cada momento.

- En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada, se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta.

- Cuando se trate de vivienda nueva se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Recuerde que a la firma del contrato, todo comprador de vivienda tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos que se acaban de mencionar.

Uno de los incumplimientos más frecuentes por parte de las promotoras y que en su caso, puede dar lugar a reclamación por parte del comprador, consiste en el retraso en la entrega de la vivienda. Ese retraso es fácilmente comprobable, pues la fecha de entrega viene identificada en el contrato de compraventa.

Igualmente es frecuente que se consigne en el mismo contrato una prórroga de unos 3 meses mediante la cual la promotora y/o constructora, quedan autorizadas a retrasar la fecha de entrega, como máximo hasta la fecha indicada de prórroga.

En todo caso, llegada la fecha de vencimiento, bien de la fecha originaria bien de la prórroga, el comprador tiene derecho a exigir a la promotora:

1.- Bien el cumplimiento del contrato, es decir, la entrega del inmueble.

2.- Bien su resolución, es decir, la finalización de la compraventa procediéndose a la devolución al comprador de los importes abonados por éste a la promotora, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el omento en que se haga efectiva la devolución (como compensación económica).

En cualquiera de los dos supuestos anteriores además tendría derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios derivados del retraso en la entrega, siempre que exista:

1.- Acreditación del o de los perjuicios sufridos.

2.- Demostración de la relación causa – efecto entre el retraso en la entrega y el perjuicio que aduce.

3.- Valoración económica de los perjuicios alegados.

El incumplimiento por el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

Uno de los supuestos más claros de reclamación puede consistir, por ejemplo, en el importe correspondiente a las rentas abonadas por el comprador derivadas de un contrato de arrendamiento de vivienda vigente durante los meses posteriores a la fecha máxima de entrega, por necesidad de residencia habitual.

Una vez recibido el inmueble, cuya fecha se hace coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compra, no olvide comprobar los defectos que aparecen en la misma.

Tratándose de vivienda nueva y dado que generalmente no hay ocasión para comprobar su estado justo antes de la firma (y tras las reformas y mejoras), la promotora suele admitir la reparación de los defectos aparentes que puedan apreciarse en la misma.

Sin embargo, el gran caballo de batalla frente a las promotoras se encuentra en el marco de los defectos ocultos, es decir, aquellos que no se manifiestan al tiempo de recibir el inmueble, sino más bien con posterioridad, pasando meses e incluso años desde la entrega del inmueble.

En relación con estos últimos debe distinguir, de un lado el tipo de defecto y de otro la normativa aplicable, pues:

1.- Para los proyectos de obra anteriores al 5 de Mayo del 2.000:

1.- El vendedor es responsable por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. El plazo de reclamación es de 6 meses. En este apartado se incluyen realmente todos los defectos que pudieran surgir en el inmueble dentro de ese plazo de 6 meses desde la entrega.

2.- Si los defectos se tratan de los llamados "vicios ruinógenos", es decir aquellos que afectan a la construcción, su estructura... responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

En este apartado se incluyen por los tribunales una serie de supuestos como filtraciones o humedades, vigas, grietas,... que pueden venir de defectos estructurales.

En la responsabilidad contractual de 15 años también pueden intentar incluirse los casos de defectos más leves que, sin embargo, puedan incluirse en lo que se denomina "incumplimiento de algunas condiciones pactadas en el contrato".

2.- Para los proyectos de construcción posteriores al 5 de mayo de 2.000:

Se establece una clasificación más pormenorizada de defectos en el inmueble, como son:

1.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. La responsabilidad podrá exigirse a la constructora durante diez años.

2.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo de duración será de tres años.

3.- El constructor también responderá de los daños materiales provenientes de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, dentro del plazo de un año.

Dándose alguno de los supuestos por los que podría reclamar a la promotora (cláusulas contractuales abusivas, falta de información o de entrega de documentación, retraso en la entrega de vivienda, defectos en la misma, etcétera) y siempre que se encuentre dentro de los plazos legales de reclamación, los pasos a seguir para reclamar son los siguientes:

Previamente es conveniente realizar un acercamiento amistoso para intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora. En el supuesto en que ese acercamiento no tenga solución favorable, debe dirigir escrito de reclamación, en el que indique los siguientes extremos:

- Referencia al contrato de compraventa celebrado, con indicación de los datos concretos del inmueble adquirido.

- Datos de identificación del reclamante (comprador) y del vendedor.

- Indicación de la reclamación concreta que dirige, con alusión, en su caso, a los perjuicios que se le causen. Siendo posible se procurará cuantificar lo más concretamente posible tales perjuicios.

- Ofrecimiento de llegar a una solución amistosa, advirtiendo que de lo contrario si no recibe solución en un plazo de 10 – 15 días, se verá obligado a iniciar acciones legales, en defensa de sus derechos.

No olvide remitirlo de un modo fehaciente, es decir, por escrito y de forma que quede constancia de la reclamación, para lo cual debe solicitar la hoja de reclamaciones que deben tener a disposición del público. Si la empresa no tuviera o se negara a entregar esa hoja, debe preparar un escrito y remitirlo a través de Correos, mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo, o bien mediante telegrama.

En el supuesto en que su reclamación fuera desatendida puede iniciar dos tipos de trámites, judicial o extrajudicialmente, correspondiendo en este último supuesto a los organismos competentes de la región. En este sentido, en general corresponde a los organismos de Consumo conocer de este tipo de reclamaciones, para lo cual debe presentar copia de toda la documentación que acredita su derecho, así como del DNI.

Si la empresa está adherida a una Junta Arbitral de Consumo, es más interesante acudir a este organismo pues presenta todas las ventajas de un procedimiento judicial, siendo el laudo arbitral vinculante, es decir, de obligado cumplimiento, como si de una sentencia judicial se tratara. Además es un procedimiento gratuito.

Sin embargo, en el supuesto en que la empresa no estuviera adherida a una Junta Arbitral, debe acudir al procedimiento general de Consumo, en el que si bien es de carácter gratuito, su resolución no es de obligado cumplimiento para la promotora – constructora, de modo que en ocasiones únicamente sirve como medida de presión. Se trata en definitiva de un procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer al vendedor las sanciones administrativas que correspondan, sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles, penales o de otro orden en que hubiera incurrido.

Finalmente, decir que el procedimiento judicial es interesante en aquellos supuestos que por la envergadura de los daños sufridos o de la cuantía de la reclamación, merece la pena iniciar la tramitación judicial y generalmente una vez agotada la reclamación ante los organismos de Consumo.

Dándose alguno de los supuestos por los que podría reclamar a la promotora (cláusulas contractuales abusivas, falta de información o de entrega de documentación, retraso en la entrega de vivienda, defectos en la misma, etcétera) y siempre que se encuentre dentro de los plazos legales de reclamación, los pasos a seguir para reclamar son los siguientes:

Previamente es conveniente realizar un acercamiento amistoso para intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora. En el supuesto en que ese acercamiento no tenga solución favorable, debe dirigir escrito de reclamación, en el que indique los siguientes extremos:

- Referencia al contrato de compraventa celebrado, con indicación de los datos concretos del inmueble adquirido.

- Datos de identificación del reclamante (comprador) y del vendedor.

- Indicación de la reclamación concreta que dirige, con alusión, en su caso, a los perjuicios que se le causen. Siendo posible se procurará cuantificar lo más concretamente posible tales perjuicios.

- Ofrecimiento de llegar a una solución amistosa, advirtiendo que de lo contrario si no recibe solución en un plazo de 10 – 15 días, se verá obligado a iniciar acciones legales, en defensa de sus derechos.

No olvide remitirlo de un modo fehaciente, es decir, por escrito y de forma que quede constancia de la reclamación, para lo cual debe solicitar la hoja de reclamaciones que deben tener a disposición del público. Si la empresa no tuviera o se negara a entregar esa hoja, debe preparar un escrito y remitirlo a través de Correos, mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo, o bien mediante telegrama.

En el supuesto en que su reclamación fuera desatendida puede iniciar dos tipos de trámites, judicial o extrajudicialmente, correspondiendo en este último supuesto a los organismos competentes de la región. En este sentido, en general corresponde a los organismos de Consumo conocer de este tipo de reclamaciones, para lo cual debe presentar copia de toda la documentación que acredita su derecho, así como del DNI.

Si la empresa está adherida a una Junta Arbitral de Consumo, es más interesante acudir a este organismo pues presenta todas las ventajas de un procedimiento judicial, siendo el laudo arbitral vinculante, es decir, de obligado cumplimiento, como si de una sentencia judicial se tratara. Además es un procedimiento gratuito.

Sin embargo, en el supuesto en que la empresa no estuviera adherida a una Junta Arbitral, debe acudir al procedimiento general de Consumo, en el que si bien es de carácter gratuito, su resolución no es de obligado cumplimiento para la promotora – constructora, de modo que en ocasiones únicamente sirve como medida de presión. Se trata en definitiva de un procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer al vendedor las sanciones administrativas que correspondan, sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles, penales o de otro orden en que hubiera incurrido.

Finalmente, decir que el procedimiento judicial es interesante en aquellos supuestos que por la envergadura de los daños sufridos o de la cuantía de la reclamación, merece la pena iniciar la tramitación judicial y generalmente una vez agotada la reclamación ante los organismos de Consumo.

- RECLAMACIÓN RETRASOS EN LA ENTREGA ( DESCARGAR MODELO )
- RECLAMACIÓN POR DEFECTOS O VICIOS OCULTOS ( DESCARGAR MODELO )
- RECLAMACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE PERIODOS DE GARANTÍA ( DESCARGAR MODELO )
- RECLAMACIÓN POR COBROS INDEBIDOS ( DESCARGAR MODELO )

Para determinar los tipos de compra es necesario saber primero qué es una cooperativa de vivienda. Una cooperativa de vivienda es cuando varias personas se juntan y se asocian para construir sus propias viviendas u ofrecerlas a terceras personas. Desde ese momento como socios participan en la promoción de sus viviendas o encargan la promoción de las mismas a una empresa que se llama gestora de cooperativas.

El destino de las viviendas o de las construcciones realizadas podrá ser tanto para uso habitual o permanente de viviendas de los socios, como para descanso vacacional o residencial para personas de la tercera edad o discapacitados que tengan la condición de socios o sean familiares de los mismos.

Por tanto, la compra de viviendas ofrecidas en régimen de cooperativa se puede producir a través de dos procedimientos:

- Por interés propio de las personas que deseen además de comprar viviendas para sí mismos, obtener unos ingresos económicos entre todos los socios para su reparto. (Cooperativas de Viviendas).

- Por la promoción inmobiliaria realizada por una empresa promotora para facilitar a terceros la compra de viviendas, a través de una empresa gestora de viviendas en régimen de cooperativa, (gestora de cooperativas de vivienda), mediante procedimientos de sorteo de viviendas (adjudicación).

En ambos casos, la cooperativa realiza una actividad económica bien de manera propia o bien a través de un representante nombrado por ella, el gestor, que queda vinculado con los socios y con los compradores durante el tiempo que dure cada promoción.

Cada promoción es independiente tanto en su gestión, como en su patrimonio, con lo que la responsabilidad de los gestores se limita a las gestiones realizadas en cada fase o promoción.

Comprar una vivienda a través de cooperativa, significa para su comprador integrarse como nuevo socio de la cooperativa con lo que se derivan ventajas e inconvenientes.

VENTAJAS:

Como ventajas, además de los beneficios fiscales de los que goza la cooperativa, se añaden las siguientes:

- El coste de la vivienda es inferior al de mercado si se compra en promoción, ya que el coste de construcción para el promotor, puede reducirse en un 25% sobre el valor de mercado.

- El cooperativista puede adaptar cómodamente los pagos según sus necesidades a la hora de hacer frente al crédito.

- El socio integrado se le considera promotor y participa de los resultados de la cooperativa en el caso de beneficios y tiene derecho a su participación en proporción a las cantidades aportadas.

INCONVENIENTES:

- Puede no garantizarse el plazo de entrega de las viviendas.

- En algunos casos se pueden producir gastos sobrevenidos que causen el pago de un precio mayor distinto al pactado o al establecido legalmente para la vivienda protegida.

Por ejemplo:

En caso de compra de vivienda por 150.000 euros:

- Si se compra una vivienda a una promotora por 150.000 euros, no me puede costar más.

- Si se compra una vivienda en régimen de cooperativa, a un precio inicial de 120.000 euros:

- Si todo va bien, me ahorraré 30.000 euros.
- Si se producen gastos no previstos, puede costar más de 150.000 euros.

- El régimen de venta de la vivienda puede ser limitado por los Estatutos de la cooperativa, necesitando el socio que desee vender, ponerlo en conocimiento de la cooperativa para poder ofrecerla a nuevos interesados que soliciten comprar la vivienda e integrarse como socios (adjudicatarios) o, comprar la cooperativa la vivienda por alguno de sus socios en el mismo precio ofrecido por el socio vendedor.

Se trata de derechos preferentes de compra que tiene la cooperativa que puede ejercer antes de la venta (derecho de tanteo), o después de la venta realizada por el vendedor (derecho de retracto) y no haya sido comunicada por el socio vendedor.

En todo caso, la cooperativa no podrá ejercitar estos derechos preferentes si no presenta un nuevo socio comprador, en el plazo de 3 meses, desde que el vendedor comunique al órgano de gestión y representación de la cooperativa (Consejo Rector), su intención de venta.