Inmobiliaria Cano
C/ Fray Luis de León, 41
16630 Mota del Cuervo - Cuenca

Estatuto del Comprador de Vivienda

Información Legal para Comprar una Vivienda

1.- Antes de comprar una vivienda
2.- Tipos de Contratos
3.- Después de comprar una vivienda
4.- Préstamo Hipotecario
5.- Reclamar a la Constructora
6.- Compra por Cooperativa
7.- Impuestos
8.- Legislación
9.- Direcciones Útiles


1.- ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA


Vivienda Nueva Sobre Plano

Ø ¿QUÉ DEBE SABER EL COMPRADOR CUANDO ADQUIERE UNA VIVIENDA NUEVA?

Cuando el comprador quiere comprar una vivienda a un empresario promotor, debe tener en cuenta que este último, está sujeto a unas obligaciones de información y publicidad. Toda oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de viviendas tiene que ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda. En todo caso, deberá expresarse si se trata de una vivienda en construcción o si la edificación se ha concluido.

Las condiciones que se ofrecen al comprador por medio de la publicidad, son exigibles al vendedor, a pesar de que después no figuren en el contrato celebrado. Se trata de condiciones relacionadas con los datos de la vivienda o características de la construcción, la ubicación, servicios e instalaciones de la vivienda y condiciones de adquisición y pago de la misma.

El promotor debe tener a disposición del público una serie de datos y documentos. Los datos informativos se refieren a:

  • - Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de la inscripción en el registro mercantil de la empresa.
  • - Propiedad del solar o suelo y su situación urbanística.
  • - Licencia de obras.
  • - Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda. Descripción y trazado de todas las instalaciones, como la electricidad, el agua, garantías de las mismas y medidas de seguridad contra incendios del inmueble
  • - Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil o real aprovechable, (suelen ser un 85 o 90 % de la superficie construida), y descripción general del edificio en el que se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios.
  • - Materiales empleados en la construcción de las viviendas, detallados en una memoria de calidades. El comprador debe pedir a la empresa constructora que le firme o selle la memoria de calidades y que ésta sea lo más detallada posible.
  • - Instrucciones sobre el uso y conservación de aquellas instalaciones que exigen algún tipo de conocimiento especial, así como sobre la evacuación (salida) de la vivienda en caso de emergencia.
  • - Datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda no está inscrita tiene que indicarse.
  • - Precio total de la vivienda, de los servicios accesorios con los que cuenta y la forma de pago.
  • - Fecha prevista de entrega.

Además de facilitar esta información tienen que poner a disposición del público los documentos que se relacionan en el epígrafe siguiente.

Ø¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE EXIGIR EL COMPRADOR A LA PROMOTORA?

El promotor está obligado a facilitar a los compradores de una vivienda los siguientes documentos:

- Copias de las autorizaciones y licencias legalmente exigidas para la construcción y ocupación de las viviendas, como licencias de obra, de edificación, Cédula Urbanística y Licencia de Primera Ocupación y la cédula de habitabilidad.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

  • - Estatutos de la comunidad de propietarios, (si ya se han aprobado por la promotora), así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad, siempre que la comunidad esté en funcionamiento. También tiene que aportar un extracto de las cuentas de la vivienda, acreditando que la comunidad no tiene deudas anormales y señalar cuál es el importe de las cuotas mensuales.
  • - Documentación informativa sobre la forma de pago de todos los impuestos que graven la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles. (I.B.I.)
  • - Documentación informativa sobre la forma en que está previsto documentar el contrato, ( con las condiciones generales y especiales) haciendo constar por escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (comprador), no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.
  • - Si la vivienda no está totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

Es conveniente que el comprador recoja todos los escritos de publicidad para guardarlos con el resto de la documentación de la vivienda, con el fin de poder exigir y probar, en su caso, sus derechos.

Ø¿QUÉ REQUISITOS BÁSICOS DEBE REUNIR LA EDIFICACIÓN?. CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN (PROYECTO). LIBRO DEL EDIFICIO. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS.

Cuando se realiza la construcción de edificios, deben de respetarse unas exigencias técnicas y administrativas, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente y dichos edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de la forma que respeten los requisitos básicos siguientes:

  • a) Relativos a la funcionalidad
    • 1.- Disposición y dimensiones de los espacios del edificio y de las diferentes.
    • 2.- instalaciones.Accesibilidad, de tal forma que permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas, el acceso y la circulación por el edificio.
    • 3.- Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con las normas correspondientes.
    • 4.- Acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de envíos.
  • b) Relativos a la seguridad:
    • 1.- Seguridad estructural, de forma que no se produzcan daños que tengan su origen en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros, etcétera y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
    • 2.- Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio y permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
    • 3.- Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
  • c) Relativos a la habitabilidad:
    • 1.- Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se reúnan las condiciones de salubridad (condiciones de higiene) y estanqueidad (acondicionamiento térmico y acústico) en el interior del edificio y no deteriore el medio ambiente, garantizando una adecuada gestión de residuos.
    • 2.- Protección contra el ruido, de tal forma que no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.
    • 3.- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la utilización del edificio.
    • 4.- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio.

Tales requisitos básicos que deben cumplir los edificios, se desarrollarán en un CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, que será el conjunto de normas que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permitan que se cumplan los anteriores requisitos. El Código Técnico de la Edificación, fijará por tanto, los requisitos mínimos, en cuanto a condiciones, acústicas, térmicas, estructurales, etcétera, tanto de los materiales como de las instalaciones que deberán tener los edificios.

Actualmente existe un Proyecto de Código Técnico de la Edificación, es decir, que todavía no se ha aprobado el texto definitivo que será de aplicación, pero una vez aprobado, se podrá completar con las exigencias normativas que dicten las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.

Con el Código Técnico de la Edificación, se trata de fomentar la calidad de la edificación y las obligaciones de los distintos agentes (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera) que se encargan de desarrollar las actividades del proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimento al derecho de una vivienda digna y adecuada.

LIBRO DEL EDIFICIO: Está formado por la siguiente documentación:

- Proyecto de la obra, con las modificaciones debidamente aprobadas.

- Acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor y en la que se hará constar:

- Partes intervinientes.
- Fecha del certificado final de la totalidad de la obra.
- Coste final de la obra.
- Declaración de recepción de la obra y plazo en que han de quedar subsanados (corregidos) los defectos observados.
- Garantías que se exijan, en su caso, al constructor para asegurar sus responsabilidades.

- Relación identificando a todos los agentes que han intervenido en la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera).

- Relación de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Un ejemplar del Libro del Edificio, será entregado a los compradores. En caso de una Comunidad de Propietarios se entregará al Presidente de la misma, debiendo estar a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS: Los propietarios están obligados a:

- Conservar en buen estadola edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.

Los usuarios del edificio, sean o no propietarios, están obligados a la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos según sus instrucciones de uso y mantenimiento, que se incluyen en la documentación de la obra ejecutada.


Ø¿QUÉ MEDIDAS MíNIMAS DEBEN EXISTIR EN CUANTO A LA ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS PARA PERSONAS CON MOVILIDAD REDUCIDA Y ESPECIALMENTE PARA LOS QUE UTILIZAN SILLA DE RUEDAS?

En la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se contempla legalmente las actuaciones que se deben tener en cuenta a la hora de planear, gestionar y ejecutar en temas de urbanismo, edificación, etcétera, tanto de nueva construcción como de rehabilitación, para el supuesto de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.

En este caso, los edificios que estén destinados al uso de vivienda, deben tener, al menos un itinerario peatonal accesible, que una el edificio con la vía pública y también con las instalaciones o servicios anexos de uso comunitario.

En aquellos edificios en los que es obligatorio instalar un ascensor, además de lo mencionado, debe existir un itinerario accesible que comunique las dependencias del edificio y las viviendas con las zonas comunes.

Para que un itinerario sea accesible deben cumplirse determinados requisitos, entre otros:

- No haber ninguna escalera ni escalón aislado.

- Tener una anchura mínima de 1,00 m. y una altura libre de obstáculos en todo el recorrido de 2,10 m.

- En cada planta del itinerario accesible de un edificio debe haber un espacio libre de giro donde se pueda inscribir un círculo de 1,50 m. de diámetro.

- Puertas como mínimo una anchura de hueco de 0,80 m. y una altura mínima de 2 m.

- La cabina de ascensor como mínimo unas dimensiones de 1,40 m. de fondo y 1,10 m. de ancho.

- Etc.

Los propietarios, arrendatarios (inquilinos) y usuarios en general de viviendas que están habitadas por personas con movilidad reducida, pueden adaptarlas y exigir que se tenga dicha accesibilidad, sin perjuicio de que tengan que asumir costes económicos de las obras necesarias, de acuerdo con la normativa que corresponda


Ø¿QUÉ INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIONES DEBEN EXISTIR EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS? (PROYECTO VISADO DE TELECOMUNICACIONES, ETC).

Existen normas técnicas de telecomunicaciones relativas a la infraestructura común (ICT) en los edificios, para poder tener acceso el propietario de una vivienda a los servicios de telecomunicación, especificaciones técnicas que deben incluir la normativa de la edificación que regule la infraestructura de obra civil en el interior de los edificios, para garantizar la capacidad suficiente que permita el acceso a los servicios de telecomunicación y el paso de redes de los distintos servicios de operadores.

En este sentido, se debe entender infraestructura común de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que exista o se instale en los edificios, para cumplir como mínimo las siguientes funciones:

  1. a) Captar y adaptar las señales de radiodifusión sonora y televisión terrenales y su distribución hasta los diferentes puntos de conexión situados en las diferentes viviendas o locales del edificio y la distribución de otros tipos de señales de radiodifusión sonora y televisión satélite.
  2. b) Proporcionar el acceso al servicio de telefonía disponible al público y al servicio de telecomunicaciones por cable.

Además, se debe entender por infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que aunque no cumpla inicialmente las funciones indicadas anteriormente, se adapte para cumplirlas.

Por tanto, los copropietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal y, en su caso, los arrendatarios (inquilinos), tienen derecho a que existan unas infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación en los edificios y que dichas instalaciones sean las determinadas legalmente y conectarse a ellas o adaptar las que existan.

Además, estas normas se aplican a todos los edificios que tengan uso residencial o no, sean o no de nueva construcción, que estén acogidos o deban someterse al régimen de propiedad horizontal y aquellos edificios que en todo o parte, hayan sido o sean objeto de arrendamiento (alquiler) por plazo superior a 1 año, salvo los que alberguen una sola vivienda.

Por tanto, es algo que afecta a los constructores y promotores de vivienda, puesto que no se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio de los citados anteriormente, si no se aporta junto con el correspondiente proyecto arquitectónico, el proyecto que contiene la instalación de una infraestructura común propia.

El proyecto técnico, que debe de estar coordinado con el proyecto de edificación, tiene que ser firmado por técnico titulado en materia de telecomunicación y ser visado por el Colegio profesional correspondiente, y se debe detallar todos los elementos que componen la instalación, ubicación y dimensiones, mencionando las normas que cumplen. Además un ejemplar deberá estar en poder del promotor.

Así mismo, la legislación establece los requisitos técnicos mínimos para:

- Captación, adaptación y distribución de señales de radiodifusión sonora y televisión, procedentes de emisiones terrenales y satélite.

- Acceso al servicio de telefonía disponible al público.

- Acceso al servicio de telecomunicaciones por cable.

- Especificaciones técnicas mínimas de las edificaciones en materia de telecomunicaciones.

El proyecto técnico, debe incluir al menos los siguientes documentos:

1.- Memoria, donde se describa la descripción de la edificación, de los servicios de infraestructura, cálculos de niveles, etcétera.

2.- Planos, dónde se indicarán los esquemas de instalación, canalizaciones de telecomunicación del edificio, situación y ordenación de los recintos de instalaciones, etcétera.

3.- Pliego de condiciones, dónde se determina las calidades de los materiales y equipos y las condiciones de montaje.

4.- Presupuesto, dónde se señala el número de unidades y precio de la unidad de cada una de las partes, etcétera.

Por Orden del Ministerio de Fomento, se puede aprobar un modelo-tipo del proyecto técnico que normalice los documentos que lo componen. Un ejemplar de dicho proyecto técnico debe obrar en poder de la propiedad, a cualquier efecto que proceda.

Los promotores o constructores, para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, solicitarán de las Jefaturas Provinciales de Inspección de Telecomunicaciones la acreditación del cumplimiento de estas obligaciones.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

La comunidad de propietarios o el propietario del edificio y el instalador, en su caso, deben tomar las medidas necesarias para asegurar a aquellos que tengan las instalaciones individuales, la normal utilización de estas durante la construcción de la nueva infraestructura o la adaptación de la que exista.

Los gastos necesarios para la instalación de las infraestructuras que hemos señalado, deberán estar incluidos en el coste total de la construcción.

La comunidad de propietarios, o en su caso, el propietario del inmueble, y el instalador responsable sobre la infraestructura común de telecomunicaciones, está obligado a colaborar con la Administración competente en materia de inspección, facilitando el acceso a las instalaciones y a la información que sea requerida.


Ø¿CÓMO SE GARANTIZA AL COMPRADOR LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA?. AVALES. SEGUROS.

Los promotores o "vendedores profesionales", ya sean personas físicas o empresas, que promuevan la construcción de viviendas y pretendan obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, tienen que cumplir unas condiciones:

- Deben asegurar la devolución al comprador de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el caso de que la construcción no se inicie o no se concluya en la fecha prevista. Para ello deben contratar un seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

- Proceder a la apertura de una cuenta o depósito en una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros para percibir las cantidades anticipadas por los compradores. Estas cantidades sólo las podrán utilizar para la construcción de la vivienda. Para poder proceder a la apertura de estas cuentas, la Entidad Bancaria exigirá la constitución de la garantía, seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

Como hemos dicho, la devolución de las cantidades entregadas por los compradores para adquirir una vivienda, se garantiza mediante un contrato de seguro o un aval otorgado por una Entidad aseguradora, inscrita y registrada, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin.

En este caso, si la construcción no se inicia en el plazo pactado o no se finaliza por cualquier causa, el comprador que ha anticipado las cantidades, puede optar entre conceder a la empresa una prórroga o renunciar a la compra de la vivienda con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, o puede conceder a la empresa una prórroga.

La concesión de la prórroga se tiene que recoger en una cláusula adicional del contrato, en la que se tiene que especificar el nuevo período concedido por parte del comprador, con la fecha de terminación de la construcción y su entrega de la vivienda.

El incumplimiento por el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.


Ø¿QUÉ CUBRE EL SEGURO DE EDIFICACIÓN?. DEFECTOS OCULTOS.

Las personas o empresas constructoras, que intervienen en el proceso construcción de viviendas, tienen que responder frente a los propietarios o terceros compradores.

Responderán de los daños materiales que se ocasionen tanto en las viviendas que construyan como en los edificios o parte de los mismos, cuando sean objeto de división horizontal. El tiempo durante el que los agentes que intervienen en el proceso de edificación, van a seguir respondiendo de los daños, depende del tipo de defecto aparecido en la vivienda.

- Durante 10 años contados desde la fecha de recepción de la obra, responderán por los daños causados en el edificio por vicios (defectos) que afecten a la cimentación, a los soportes, vigas, a los forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que afectan directamente a la resistencia y estabilidad del edificio.

No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la venta de la vivienda u otro tipo de transmisión "inter vivos" como donación, etc, dentro del plazo de 10 años, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años.

Así, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de venta, donación, etc, de la vivienda sin que se acredite y testimonie la constitución de la garantía mencionada, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente (por escrito) liberado por el adquirente de la constitución de la misma.

Esta garantía tampoco será exigible en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la fecha de 6 de mayo de 2000.

Estos defectos han sido equiparados al concepto de ruina por la jurisprudencia. Las reclamaciones, para garantizar los procesos de edificación, se harán efectivas mediante la suscripción (contratación) de los seguros obligatorios. El promotor, tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 10 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor, y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

Este seguro se llama decenal. La compañía de seguros para determinar la prima y para la contratación de este seguro necesita entre otros informes, la copia del proyecto de ejecución de obra; un estudio geotécnico del terreno; copia del acta de replanteo; la copia del informe de definición de riesgos, llamado informe decero, realizado por el organismo de control técnico correspondiente; un seguimiento a realizar por la compañía de seguros de que la ejecución de la obra se está realizando conforme al proyecto presentado (remisión de informes periódicos de ejecución) e informe fin de obra.

El comprador en el caso de que aparezcan vicios (defectos) que amenacen ruina, puede dirigirse contra el vendedor, contra el promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador, que no cumplieron adecuadamente con sus obligaciones. Podrá hacerlo de manera individual o conjuntamente, dirigiéndose contra todos cuando no sea posible separar con claridad la responsabilidad de cada uno de ellos.

Podrá reclamar la reparación completa de los defectos, además de una indemnización por los perjuicios causados, como si por ejemplo ha tenido que alquilar una vivienda, podrá reclamar el alquiler, aportando las pruebas documentales que lo acrediten.

- Durante 3 años por los daños materiales causados en el edificio por vicios (defectos) en los elementos constructivos, o de instalaciones, que ha ocasionado el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad relativos a la higiene, a la salud, a la protección contra el ruido,...etc. El promotor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 3 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

- Durante 1 año el constructor también responderá de los daños materiales por los defectos en la ejecución que afectan a los elementos de terminación de las obras.

El constructor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante ese año. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

En todo caso el promotor responderá ante los posibles compradores, junto a los agentes que intervienen en el proceso de edificación, de los daños materiales causados en el edificio por defectos de construcción.

El constructor responde directamente de los daños materiales ocasionados en un edificio por defectos derivados de la impericia o negligencia (culpa), de la falta de capacidad profesional, o incluso por el incumplimiento de las obligaciones del jefe de obra y de las demás personas que dependen de él.

El comprador debe saber que si no se han contratado los seguros mencionados, no se autorizará la declaración de obra nueva por el Notario, ni se podrá inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, las responsabilidades por los daños causados no serán exigibles a los agentes que intervengan en la edificación, cuando se hayan causado por caso fortuito, fuerza mayor, por un tercero o por el perjudicado del daño.

Si después de entregadas las llaves de la vivienda, el comprador aprecia defectos leves que se ven a simple vista, ha de ponerlo en conocimiento del constructor, por escrito y de forma inmediata. El constructor tiene obligación de repararlos.

Si el constructor no se da por enterado, se ha de repetir la petición y si éste se niega a repararlos se puede solicitar un Arbitraje ante la Junta Arbitral de Consumo. Es un procedimiento extrajudicial por el que se encomienda a un colegio arbitral la resolución de la controversia.


Ø ¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR CUANDO COMPRA UNA VIVIENDA NUEVA?

Los gastos más importantes que se derivan de la compra de una vivienda son:

- Los gastos de escritura (notaría). Los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa corresponden al vendedor, los de la primera copia y posteriores a la venta, serán de cuenta del comprador, a menos que las partes pacten otra cosa.

- Gastos de Inscripción en el Registro. Este gasto tiene que pagarlo el comprador, pues se considera un gasto posterior a la compra.

- Gastos de cancelación de gravámenes (hipoteca, condición resolutoria..) Si no se dice nada en el contrato y el comprador no se hace cargo de ellos, tiene que pagarlos el vendedor, ya que son anteriores a la venta.

- Los gastos de preparación de titulación (como la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar la construcción.) tienen que ser pagados por el vendedor. Si el comprador se hace cargo de la hipoteca del vendedor, asume los gastos de cancelación de la hipoteca. En la práctica, muchas veces no se da la posibilidad de no subrogarse.

- Los gastos comunes, es decir, los gastos de la Comunidad de Propietarios del último año, así como los de la parte correspondiente a la anualidad del año en que se produce la compra, tiene que pagarlos el que fue dueño cuando se ocasionaron (el vendedor). No obstante, en el caso de que no estuvieran pagados estos gastos, al nuevo propietario le conviene pagarlos pues si no lo hace, le pueden llegar a embargar el piso. En este caso, posteriormente tendría el derecho de reclamárselos al anterior propietario.

- Los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, tiene que pagarlos el vendedor, siempre que no sean imputables a una negligencia (culpa) del comprador.

A pesar de lo dispuesto anteriormente, y de que la ley establece que unos gastos corresponden al comprador y otros al vendedor, la ley también admite los pactos celebrados entre el comprador y el vendedor que alteren esa distribución de gastos. Por tanto, cada parte, debe procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley no le corresponderían.

Para poder inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, se tiene que elevar el contrato privado a escritura pública ante Notario, y liquidar los impuestos a que está sujeto el acto que se documenta. Al ser vivienda nueva el impuesto a abonar sería el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 0’5% del precio de la compraventa) y el IVA correspondiente.

- En el caso de la compraventa de viviendas de nueva construcción, que se compra a un promotor o de primera mano, la transmisión como operación empresarial habitual está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el que posteriormente debe ingresarlo en la Hacienda Pública. El tipo general de este impuesto es el 7%.

Si usted compra una plaza de garaje junto con la vivienda, también tiene que pagar el IVA al mismo tipo. Si la compra del garaje se hace por separado, se tiene que pagar el tipo general del IVA al 16%.

Además, debe liquidarse el Impuesto de Bienes inmuebles (la llamada contribución) que está a cargo del propietario del piso al 1 de enero del año de la compra, a no ser que se haya pactado otra cosa.

El impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) también debe pagarlo el dueño del inmueble. Frente al Ayuntamiento el responsable es el propietario, si bien en el contrato puede pactarse que el comprador asuma el pago. Para ello tiene un plazo de 30 días desde que se transmite la vivienda.


VIVIENDA NUEVA YA CONSTRUIDA

Ø COMPROBACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE TITULARIDAD. PRECIO. LICENCIAS

El promotor debe tener a disposición del público una serie de datos y documentos. Los datos informativos se refieren a:

- Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de la inscripción en el registro mercantil de la empresa.

- Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda. Descripción y trazado de todas las instalaciones, como la electricidad, el agua, garantías de las mismas y medidas de seguridad contra incendios del inmueble.

- Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil, (suelen ser un 85 o 90 % de la superficie construida), y descripción general del edificio en el que se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios.

- Instrucciones sobre el uso y conservación de aquellas instalaciones que exigen algún tipo de conocimiento especial, así como sobre la evacuación (salida) de la vivienda en caso de emergencia.

- Datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda no se halla inscrita tiene que indicarse.

- Precio total de la vivienda, de los servicios accesorios con los que cuenta y la forma de pago.

Además de facilitar esta información tienen que poner a disposición del público unos documentos:

Las copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas. Los estatutos de la Comunidad de Propietarios si ya se han aprobado por la promotora, así como información sobre los servicios y suministros de la Comunidad.

La promotora tiene que facilitar también al comprador, la documentación informativa sobre el pago de los impuestos que gravan la propiedad, así como sobre la forma en que está previsto documentar el contrato, con las condiciones generales y especiales.

Debe hacerse constar por escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (el comprador) no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.

Si la vivienda no está totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

Es conveniente que el comprador recoja todos los escritos de publicidad para guardarlos con el resto de la documentación de la vivienda, con el fin de poder exigir y probar, en su caso, sus derechos.


Ø¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE EXIGIR EL COMPRADOR AL VENDEDOR?

El promotor está obligado a facilitar a los compradores de una vivienda unos documentos:

- Copias de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción, como licencias de obra, de edificación, Cédula Urbanística y Licencia de Primera Ocupación y la cédula de habitabilidad.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

- Estatutos de la comunidad de propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad, siempre que la comunidad esté en funcionamiento. También tiene que aportar un extracto de las cuentas de la vivienda, acreditando que la comunidad no tiene deudas anormales y señalar cuál es el importe de las cuotas mensuales.

- Información del pago de todos los impuestos que graven la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles.

- La forma en que está previsto documentar el contrato, haciendo constar por escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (comprador), no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.

- Si la vivienda no está totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.


Ø¿CÓMO SE GARANTIZA AL COMPRADOR LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA?. AVALES. SEGUROS

Los promotores o "vendedores profesionales", ya sean personas físicas o empresas, que promuevan la construcción de viviendas y pretendan obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, tienen que cumplir unas condiciones:

Deben asegurar la devolución al comprador de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el caso de que la construcción no se inicie o no se concluya en la fecha prevista. Para lo que deben contratar un seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

Proceder a la apertura de una cuenta o depósito en una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros para percibir las cantidades anticipadas por los compradores. De estas cantidades sólo se puede disponer para la construcción de la vivienda. Para poder proceder a la apertura de estas cuentas, la Entidad exigirá la constitución de la garantía, seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

La devolución de las cantidades entregadas por los compradores para adquirir una vivienda, se garantiza mediante un contrato de seguro o un aval otorgado por una Entidad aseguradora, inscrita y registrada, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin.

En este caso, si la construcción no se inicia en el plazo pactado o no se finaliza por cualquier causa, el comprador que ha anticipado las cantidades, puede optar entre renunciar a la compra de la vivienda con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, o puede conceder a la empresa una prórroga.

La concesión de la prórroga se tiene que recoger en una cláusula adicional del contrato, en la que se tiene que especificar el nuevo período concedido por parte del comprador, con la fecha de terminación de la construcción y su entrega de la vivienda.

El incumplimiento por el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.


Ø¿QUÉ CUBRE EL SEGURO DE EDIFICACIÓN?. DEFECTOS OCULTOS

Las personas o empresas constructoras, que intervienen en el proceso construcción de viviendas, tienen que responder frente a los propietarios o terceros compradores.

Responderán de los daños materiales que se ocasionen tanto en las viviendas unifamiliares que construyan como en los edificios o parte de los mismos, cuando sean objeto de división horizontal. El tiempo durante el que los agentes que intervienen en el proceso de edificación, van a seguir respondiendo de los daños, depende del tipo de defecto aparecido en la vivienda.

- Durante 10 años contados desde la fecha de recepción de la obra, por los daños causados en el edificio por vicios (defectos) que afecten a la cimentación, a los soportes, vigas, a los forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que afectan directamente a la resistencia y estabilidad del edificio.

Estos defectos han sido equiparados al concepto de ruina por la jurisprudencia. Las reclamaciones, para garantizar los procesos de edificación, se harán efectivas mediante la suscripción (contratación) de los seguros obligatorios. El promotor, tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 10 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor, y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

Este seguro se llama decenal. La compañía de seguros para determinar la prima y para la contratación de este seguro necesita entre otros informes, la copia del proyecto de ejecución de obra; un estudio geotécnico del terreno; copia del acta de replanteo; la copia del informe de definición de riesgos, llamado informe decero, realizado por el organismo de control técnico correspondiente; un seguimiento a realizar por la compañía de seguros de que la ejecución de la obra se está realizando conforme al proyecto presentado (remisión de informes periódicos de ejecución) e informe fin de obra.

El comprador en el caso de que aparezcan vicios (defectos) que amenacen ruina, puede dirigirse contra el vendedor, contra el promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador, que no cumplieron adecuadamente con sus obligaciones. Podrá hacerlo de manera individual o conjuntamente, dirigiéndose contra todos cuando no sea posible separar con claridad la responsabilidad de cada uno de ellos.

Podrá reclamar la reparación completa de los defectos, además de una indemnización por los perjuicios causados, como si por ejemplo ha tenido que alquilar una vivienda, podrá reclamar el alquiler, aportando las pruebas documentales que lo acrediten.

- Durante 3 años por los daños materiales causados en el edificio por vicios (defectos) en los elementos constructivos, o de instalaciones, que ha ocasionado el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad relativos a la higiene, a la salud, a la protección contra el ruido,...etc. El promotor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 3 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

- Durante 1 año el constructor también responderá de los daños materiales por los defectos en la ejecución que afectan a los elementos de terminación de las obras.

El constructor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante ese año. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

En todo caso el promotor responderá ante los posibles compradores, junto a los agentes que intervienen en el proceso de edificación, de los daños materiales causados en el edificio por defectos de construcción.

El constructor responde directamente de los daños materiales ocasionados en un edificio por defectos derivados de la impericia o negligencia (culpa), de la falta de capacidad profesional, o incluso por el incumplimiento de las obligaciones del jefe de obra y de las demás personas que dependen de él.

El comprador debe saber que si no se han contratado los seguros mencionados, no se autorizará la declaración de obra nueva por el Notario, ni se podrá inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, las responsabilidades por los daños causados no serán exigibles a los agentes que intervengan en la edificación, cuando se hayan causado por caso fortuito, fuerza mayor, por un tercero o por el perjudicado del daño.

Si después de entregadas las llaves de la vivienda, el comprador aprecia defectos leves que se ven a simple vista, ha de ponerlo en conocimiento del constructor, por escrito y de forma inmediata. El constructor tiene obligación de repararlos.

Si el constructor no se da por enterado, se ha de repetir la petición y si éste se niega a repararlos se puede solicitar un Arbitraje ante la Junta Arbitral de Consumo. Es un procedimiento extrajudicial por el que se encomienda a un colegio arbitral la resolución de la controversia.


Ø¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR CUANDO COMPRA UNA VIVIENDA NUEVA?

Los gastos más importantes que se derivan de la compra de una vivienda son:

- Los gastos de escritura (notaría). Los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa corresponden al vendedor, los de la primera copia y posteriores a la venta, serán de cuenta del comprador, a menos que las partes pacten otra cosa.

- Gastos de Inscripción en el Registro. Este gasto tiene que pagarlo el comprador, pues se considera un gasto posterior a la compra.

- Gastos de cancelación de gravámenes (hipoteca, condición resolutoria..) Si no se dice nada en el contrato y el comprador no se hace cargo de ellos, tiene que pagarlos el vendedor, ya que son anteriores a la venta.

- Los gastos de preparación de titulación (como la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar la construcción..) tienen que ser afrontados por el vendedor. Si el comprador se hace cargo de la hipoteca del vendedor, asume los gastos de cancelación de la hipoteca. En la práctica, muchas veces no se da la posibilidad de no subrogarse.

- Los gastos comunes, es decir, los gastos de la Comunidad de Propietarios del último año, así como los de la parte correspondiente a la anualidad del año en que se produce la compra, tiene que pagarlos el que fue dueño cuando se ocasionaron. No obstante, al nuevo propietario le conviene pagarlos pues si no se pagan, le pueden llegar a embargar el piso. No obstante, posteriormente está en su derecho de reclamárselos al anterior propietario.

- Los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, tiene que pagarlos el vendedor, siempre que no sean imputables a una negligencia (culpa) del comprador.

A pesar de lo dispuesto anteriormente, y que la ley establece que unos gastos corresponden al comprador y otros al vendedor, se admiten los pactos celebrados entre el comprador y el vendedor que los alteren. Cada parte, debe procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley le corresponden.

Para poder inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, se tiene que elevar el contrato privado a escritura pública ante Notario, y liquidar los impuestos a que está sujeto el acto que se documenta. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa, tiene un importe que depende de si la vivienda que se compra es de primera o de segunda mano.

- En el caso de la compraventa de viviendas de nueva construcción, que se compra a un promotor o de primera mano, la transmisión como operación empresarial habitual está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el que posteriormente debe ingresarlo en la Hacienda Pública. El tipo general de este impuesto es el 7%.

Si usted compra una plaza de garaje junto con la vivienda, también tiene que pagar el IVA al mismo tipo. Si la compra del garaje se hace por separado, se tiene que pagar el tipo general del IVA al 16%.

Además, el comprador debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La liquidación de este impuesto se puede hacer por medio de un Notario, por medio de un gestor colegiado, o por el interesado personalmente.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el otorgamiento de la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene que satisfacerlos el comprador de la vivienda, aunque en el contrato puede pactarse que sea el vendedor el que asuma el pago de los impuestos. Entonces se estará a lo que las partes hayan pactado libremente.

Además, debe liquidarse el Impuesto de Bienes inmuebles que está a cargo del propietario del piso al 1 de enero del año de la compra, a no ser que se haya pactado otra cosa.

El impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) también debe pagarlo el dueño del inmueble. Frente al Ayuntamiento el responsable es el propietario, si bien en el contrato puede pactarse que el comprador asuma el pago.


Ø¿QUÉ REQUISITOS BÁSICOS DEBE REUNIR LA EDIFICACIÓN?. CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN (PROYECTO). LIBRO DEL EDIFICIO. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS

Cuando se realiza la construcción de edificios, deben de respetarse unas exigencias técnicas y administrativas, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente y dichos edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de la forma que respeten los requisitos básicos siguientes:

a) Relativos a la funcionalidad:

1. Disposición y dimensiones de los espacios del edificio y de las diferentes instalaciones.

2. Accesibilidad, de tal forma que permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas, el acceso y la circulación por el edificio.

3. Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con las normas correspondientes.

4. Acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de envíos.

b) Relativos a la seguridad:

1. Seguridad estructural, de forma que no se produzcan daños que tengan su origen en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros, etcétera y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

2. Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio y permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

3. Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

c) Relativos a la habitabilidad:

1. Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se reúnan las condiciones de salubridad (condiciones de higiene) y estanqueidad (acondicionamiento térmico y acústico) en el interior del edificio y no deteriore el medio ambiente, garantizando una adecuada gestión de residuos.

2. Protección contra el ruido, de tal forma que no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.

3. Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la utilización del edificio.

4. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio.

Tales requisitos básicos que deben cumplir los edificios, se desarrollarán en un CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, que será el conjunto de normas que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permitan que se cumplan los anteriores requisitos. El Código Técnico de la Edificación, fijará por tanto, los requisitos mínimos, en cuanto a condiciones, acústicas, térmicas, estructurales, etcétera, tanto de los materiales como de las instalaciones que deberán tener los edificios.

Actualmente existe un Proyecto de Código Técnico de la Edificación, es decir, que todavía no se ha aprobado el texto definitivo que será de aplicación, pero una vez aprobado, se podrá completar con las exigencias normativas que dicten las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.

Con el Código Técnico de la Edificación, se trata de fomentar la calidad de la edificación y las obligaciones de los distintos agentes (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera) que se encargan de desarrollar las actividades del proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimento al derecho de una vivienda digna y adecuada.

LIBRO DEL EDIFICIO:

Está formado por la siguiente documentación:

- Proyecto de la obra, con las modificaciones debidamente aprobadas.

- Acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor y en la que se hará constar:

- Partes intervinientes.

- Fecha del certificado final de la totalidad de la obra.

- Coste final de la obra.

- Declaración de recepción de la obra y plazo en que han de quedar subsanados (corregidos) los defectos observados.

- Garantías que se exijan, en su caso, al constructor para asegurar sus responsabilidades.

- Relación identificando a todos los agentes que han intervenido en la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera).

- Relación de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Un ejemplar del Libro del Edificio, será entregado a los compradores. En caso de una Comunidad de Propietarios se entregará al Presidente de la misma, debiendo estar a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS:

Los propietarios están obligados a:

- Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.

- Recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

Los usuarios del edificio, sean o no propietarios, están obligados a la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos según sus instrucciones de uso y mantenimiento, que se incluyen en la documentación de la obra ejecutada.


Ø¿QUÉ INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIONES DEBEN EXISTIR EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS?

Existen normas técnicas de telecomunicaciones relativas a la infraestructura común (ICT) en los edificios, para poder tener acceso el propietario de una vivienda a los servicios de telecomunicación, especificaciones técnicas que deben incluir la normativa de la edificación que regule la infraestructura de obra civil en el interior de los edificios, para garantizar la capacidad suficiente que permita el acceso a los servicios de telecomunicación y el paso de redes de los distintos servicios de operadores.

En este sentido, se debe entender infraestructura común de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que exista o se instale en los edificios, para cumplir como mínimo las siguientes funciones:

a) Captar y adaptar las señales de radiodifusión sonora y televisión terrenales y su distribución hasta los diferentes puntos de conexión situados en las diferentes viviendas o locales del edificio y la distribución de otros tipos de señales de radiodifusión sonora y televisión satélite.

b) Proporcionar el acceso al servicio de telefonía disponible al público y al servicio de telecomunicaciones por cable.

Además, se debe entender por infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que aunque no cumpla inicialmente las funciones indicadas anteriormente, se adapte para cumplirlas.

Por tanto, los copropietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal y, en su caso, los arrendatarios (inquilinos), tienen derecho a que existan unas infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación en los edificios y que dichas instalaciones sean las determinadas legalmente y conectarse a ellas o adaptar las que existan.

Además, estas normas se aplican a todos los edificios que tengan uso residencial o no, sean o no de nueva construcción, que estén acogidos o deban someterse al régimen de propiedad horizontal y aquellos edificios que en todo o parte, hayan sido o sean objeto de arrendamiento (alquiler) por plazo superior a 1 año, salvo los que alberguen una sola vivienda.

Por tanto, es algo que afecta a los constructores y promotores de vivienda, puesto que no se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio de los citados anteriormente, si no se aporta junto con el correspondiente proyecto arquitectónico, el proyecto que contiene la instalación de una infraestructura común propia.

El proyecto técnico, que debe de estar coordinado con el proyecto de edificación, tiene que ser firmado por técnico titulado en materia de telecomunicación y ser visado por el Colegio profesional correspondiente, y se debe detallar todos los elementos que componen la instalación, ubicación y dimensiones, mencionando las normas que cumplen. Además un ejemplar deberá estar en poder del promotor.

Así mismo, la legislación establece los requisitos técnicos mínimos para:

- Captación, adaptación y distribución de señales de radiodifusión sonora y televisión, procedentes de emisiones terrenales y satélite.

- Acceso al servicio de telefonía disponible al público.

- Acceso al servicio de telecomunicaciones por cable.

- Especificaciones técnicas mínimas de las edificaciones en materia de telecomunicaciones.

El proyecto técnico, debe incluir al menos los siguientes documentos:

1.- Memoria, donde se describa la descripción de la edificación, de los servicios de infraestructura, cálculos de niveles, etcétera.

2.- Planos, dónde se indicarán los esquemas de instalación, canalizaciones de telecomunicación del edificio, situación y ordenación de los recintos de instalaciones, etcétera.

3.- Pliego de condiciones, dónde se determina las calidades de los materiales y equipos y las condiciones de montaje.

4.- Presupuesto, dónde se señala el número de unidades y precio de la unidad de cada una de las partes, etcétera.

Por Orden del Ministerio de Fomento, se puede aprobar un modelo-tipo del proyecto técnico que normalice los documentos que lo componen. Un ejemplar de dicho proyecto técnico debe obrar en poder de la propiedad, a cualquier efecto que proceda.

Los promotores o constructores, para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, solicitarán de las Jefaturas Provinciales de Inspección de Telecomunicaciones la acreditación del cumplimiento de estas obligaciones.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

La comunidad de propietarios o el propietario del edificio y el instalador, en su caso, deben tomar las medidas necesarias para asegurar a aquellos que tengan las instalaciones individuales, la normal utilización de estas durante la construcción de la nueva infraestructura o la adaptación de la que exista.

Los gastos necesarios para la instalación de las infraestructuras que hemos señalado, deberán estar incluidos en el coste total de la construcción.

La comunidad de propietarios, o en su caso, el propietario del inmueble, y el instalador responsable sobre la infraestructura común de telecomunicaciones, está obligado a colaborar con la Administración competente en materia de inspección, facilitando el acceso a las instalaciones y a la información que sea requerida.


Ø¿QUÉ BARRERAS ARQUITECTÓNICAS DEBEN ELIMINARSE EN EL EDIFICIO YA CONSTRUIDO PARA FACILITAR EL ACCESO Y LA MOVILIDAD A LAS PERSONAS DISCAPACITADAS CON MOVILIDAD REDUCIDA PERMANENTE?

En la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se contempla legalmente las actuaciones que se deben tener en cuenta a la hora de planear, gestionar y ejecutar en temas de urbanismo, edificación, etcétera, tanto de nueva construcción como de rehabilitación, para el supuesto de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.

En este caso, los edificios que estén destinados al uso de vivienda, deben tener, al menos un itinerario peatonal accesible, que una el edificio con la vía pública y también con las instalaciones o servicios anexos de uso comunitario.

En aquellos edificios en los que es obligatorio instalar un ascensor, además de lo mencionado, debe existir un itinerario accesible que comunique las dependencias del edificio y las viviendas con las zonas comunes.

Para que un itinerario sea accesible deben cumplirse determinados requisitos, entre otros:

- No haber ninguna escalerani escalón aislado.

- Tener una anchura mínima de 1,00 m. y una alturalibre de obstáculos en todo el recorrido de 2,10 m.

- En cada planta del itinerario accesible de un edificio debe haber un espacio libre de giro donde se pueda inscribir un círculo de 1,50 m. de diámetro.

- Puertas como mínimo una anchura de hueco de 0,80 m. y una altura mínima de 2 m.

- La cabina de ascensorcomo mínimo unas dimensiones de 1,40 m. de fondo y 1,10 m. de ancho.

- Etc.

Los propietarios, arrendatarios (inquilinos) y usuarios en general de viviendas que están habitadas por personas con movilidad reducida, pueden llevar a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las viviendas o los elementos y servicios comunes del edificio puedan ser utilizados por personas con movilidad reducida que tengan que vivir en ellas, siempre que dispongan, si es necesario, de la autorización de la Comunidad de Propietarios o del propietario, sin perjuicio de las autorizaciones administrativas que sean necesarias.

En el caso de que la Comunidad de Propietarios o el propietario no dieran la autorización que se requiere para los cambios necesarios, se podrá acudir a la vía judicial civil para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.


VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

Ø¿QUÉ DEBE REVISAR EL COMPRADOR EN LA VIVIENDA QUE VA A COMPRAR?

Antes de comprar una vivienda de segunda mano, es conveniente que el comprador:

- Revise detenidamente el estado de conservación de la misma.

- Revise la superficie útil o real aprovechable de la vivienda, en relación a los metros cuadrados que puedan figurar en el Registro de la Propiedad, ya que en algunas ocasiones puede existir variación entre la realidad y la inscripción registral.

- Compruebe la ubicación (situación) del inmueble, en cuanto a servicios del municipio, como colegios, centros de salud, transporte, etcétera. Tales servicios influyen directamente en el valor de mercado de la vivienda. Así mismo, para calcular dicho valor, también es conveniente hacer un sondeo de precios de viviendas similares en la zona.

- Compruebe si hay o no inquilinos en la vivienda que va a adquirir, y en su caso, infórmese de todos los datos del arrendamiento (alquiler), pues se coloca en el lugar del vendedor respecto a derechos y deberes que tuviera y puede resultar obligado a respetar el alquiler y no poder usar la vivienda.

- Confirme que están pagados el impuesto de bienes inmuebles, la comunidad de propietarios, suministros de luz, agua, gas, teléfono.

El comprador de una vivienda de segunda mano, debe saber que:

- Se puede solicitar al Ayuntamiento certificado que acredite los recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) que el vendedor tuviera pendientes de pago, pidiéndolo el vendedor o el comprador con autorización del vendedor aportando una fotocopia del D.N.I. de éste.

- El vendedor está obligado a presentar en el momento de realizar la escritura pública de compraventa, certificado del Secretario de la Comunidad de Propietarios, que justifique que el piso está al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad y de todos aquellos gastos que correspondan a la vivienda, o en su caso, cuál es la cantidad total de la deuda.

- Es siempre conveniente conocer si la Comunidad de Propietarios, tiene estatutos o normas de régimen interior, para saber por ejemplo, si están permitidos animales o cuál es la cuota de participación de la vivienda respecto al conjunto del inmueble, pudiendo solicitar copia de los mismos.


Ø¿CÓMO COMPROBAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA TITULARIDAD Y CARGAS DE LA VIVIENDA QUE DESEA COMPRAR?

Solicitando una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad correspondiente al domicilio dónde se encuentra la vivienda objeto de la compra, se pueden obtener los datos que hacen referencia a la descripción exacta de la vivienda, quién es el propietario de la misma, si existe alguna carga en la vivienda como hipoteca, deudas o embargos, o en su caso, si la vivienda se encuentra libre de cargas y gravámenes.

Sin embargo, la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, por lo que en el supuesto de que no exista dicha inscripción, se debe comprobar que el piso corresponde realmente al vendedor, cargas, etcétera, a través de otros medios como catastro, contrato privado.


Ø¿CÓMO PUEDE SABER EL COMPRADOR QUE LA VIVIENDA QUE PRETENDE COMPRAR ESTÁ AL CORRIENTE DEL PAGO DE IMPUESTOS Y SUMINISTROS?

Hay que tener en cuenta que determinados pagos o deudas son atribuibles a la vivienda y no al sujeto. Por ello, cuando se compra una vivienda de segunda mano (usada), es necesario comprobar que se encuentra al corriente de pago del impuesto de bienes inmuebles o contribución urbana (I.B.I.), así como de otros impuestos y tasas. Dicha información se puede obtener en el Ayuntamiento correspondiente.

De la misma forma, es conveniente averiguar que se encuentra al corriente del pago de los diferentes suministros de luz, gas, agua, etcétera. Para solicitar dicha información, deberá acudir a las diferentes compañías de suministros donde le informarán no sólo de las posibles deudas, sino de las condiciones de su contratación en su caso.


Ø¿EL COMPRADOR DEBE COMPROBAR QUE EN LA VIVIENDA QUE VA A ADQUIRIR EXISTEN ESTATUTOS O NORMAS INTERNAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Cuando se compra una vivienda de segunda mano en régimen de propiedad horizontal, hay que tener en cuenta que la misma, puede tener establecidos unos estatutos y normas internas de funcionamiento, que conviene conocer antes que el comprador adquiera la vivienda, porque éstos le van a obligar una vez sea propietario de la misma.

De la misma forma, es conveniente solicitar al secretario de la comunidad de propietarios un certificado en el que se acredite, que la vivienda que se pretende adquirir se encuentra al corriente de pago de las cuotas de comunidad y de todos aquellos gastos que correspondan a la vivienda.

Este último aspecto es importante, ya que ante las deudas de comunidad está afecto (responde) el piso. Esto significa que en el caso de no pagar se puede producir incluso el embargo de la vivienda, pudiéndose reclamar al nuevo propietario de la misma (comprador), la anualidad corriente y la anualidad anterior a la compraventa, (todo ello sin perjuicio de las posibles repercusiones al vendedor, en su caso, y de la reclamación del comprador al vendedor de los importes adeudados, por vía judicial si fuera necesario).


Ø¿EL COMPRADOR DEBE COMPROBAR QUE EN LA VIVIENDA QUE SE COMPRA EXISTE UN ARRENDAMIENTO, USUFRUCTO, O PROINDIVISO?

Es conveniente comprobar que sobre la vivienda no hay ningún derecho de uso, tales como el arrendamiento, usufructo, etcétera, por los cuales otra persona tendría derecho a usar y disfrutar de la vivienda, ya que ello podría originar posteriormente problemas para el comprador, que tendría que respetar, en algunos casos, los derechos que tuvieran esas personas sobre la vivienda.

Al mismo tiempo, es conveniente comprobar que la vivienda no pertenece a varias personas a la vez (proindiviso), ya que en este último caso, sería necesario el consentimiento y la firma de todos los propietarios para poder comprar la vivienda.

Estas comprobaciones se pueden realizar a través del Registro de la Propiedad y de la Comunidad de Propietarios.

En el caso de que hubiera arrendatarios, es decir, inquilinos, se debe conocer el contrato de arrendamiento y las condiciones del mismo, ya que en principio el comprador se coloca en el lugar del vendedor respecto a los derechos y deberes que tuviera en el inmueble y puede resultar obligado a respetar el arrendamiento (alquiler) existente, en su caso. Además, el inquilino puede tener un derecho de adquisición preferente a otro comprador.

En el supuesto de que la vivienda corresponda a varias personas, en la compraventa deben intervenir todos los propietarios, y la transmisión (venta) y documentos deben ser realizados y firmados por todos o en su caso por sus representantes (cuando la vivienda pertenece a un matrimonio, deben también firmar los cónyuges).

En el caso de que exista un derecho de usufructo sobre la vivienda que se va a comprar, por el que el titular del mismo tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda, salvo transmisión de dicho derecho, es posible que el comprador solo pueda adquirir la propiedad, pero no tenga derecho a usar la misma.

Por tanto, cuando se compra una vivienda se debe adquirir la plena propiedad de la misma, para evitar posibles problemas futuros, y comprar la misma sin que en ella haya inquilinos, usufructuarios o pertenezca a varios propietarios, salvo que se conozca esta situación de antemano y el comprador a pesar de ello y conociendo sus derechos, quiera asumir los riesgos que pudieran existir.


Ø¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA?

Cuando se compra un piso de segunda mano, son diferentes los gastos, impuestos o tributos que deben asumir las partes.

En cuanto a los gastos, deben tenerse en cuenta las diferentes tasas por información e inscripción en el Registro de la Propiedad, gastos de escrituras y Notario, plusvalías (incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana), impuesto de transmisiones patrimoniales, así como cualquier otro gasto adicional, como pueda ser el de escritura de hipoteca, comisiones y gastos bancarios, seguros del inmueble, etcétera, que en su caso se puedan originar.

Hay que tener en cuenta, que si comprador y vendedor no acuerdan otra cosa, los gastos anteriores a la compra de la vivienda se distribuirán de la siguiente forma:

- VENDEDOR: Gastos de cancelación de hipoteca, de comunidad de propietarios, de IBI (Contribución), de escritura de compraventa en 85% aproximadamente de los Honorarios del Notario, y la comúnmente llamada Plusvalía.

- COMPRADOR: Todos los gastos posteriores a la compra, tales como: gastos de primera copia de escritura de compraventa (aproximadamente un 15% de los honorarios del Notario), inscripción en el Registro de la Propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.


Ø¿QUÉ SE DEBE TENER EN CUENTA SI EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA INTERVIENE UNA INMOBILIARIA O AGENTES DE LA PROPIEDAD?

Es muy habitual, que el comprador de una vivienda acuda a una inmobiliariapara realizar la compraventa de un inmueble, ya que estas empresas se dedican a la intervención en el mercado inmobiliario, pudiendo requerir sus servicios tanto comprador como vendedor.

En el caso de que el comprador contrate el servicio de una inmobiliaria, es conveniente comprobar si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado (API-Título profesional expedido por el organismo competente e inscripción en el Colegio Oficial que corresponda) o no, y examinar previamente el contrato que se firma con estas empresas, teniendo especial cuidado en examinar las comisiones que dichas empresas establecen por sus servicios. No existen normas orientadoras sobre los aranceles de los agentes, dependerá del caso concreto, precio real de venta, etcétera. En general sueloe establecerse entre el 2% y el 4% del precio real de venta, pero en todo caso prevalece el acuerdo de las partes (comprador y vendedor) al respecto.

Es costumbre que sea el vendedor quien se haga cargo del pago de los honorarios o servicios que realice la inmobiliaria, y es el vendedor el que de forma habitual, firma un contrato de prestación de servicios con la misma, aunque al comprador se le exija que firme un documento, llamado "hoja de visita" cuando acude a visitar algún piso que ofrece la inmobiliaria.



2.- CONTRATOS PRIVADOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA


PROMESA DE COMPRAVENTA

Ø PROMESA DE COMPRAVENTA (Acrobat Reader DESCARGAR MODELO)

La promesa de compraventa, es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa. Es decir, es el acuerdo entre el comprador y el vendedor, para que con posterioridad a la fecha en que realizan el pacto, se realice la compraventa, en este caso de una vivienda.

Generalmente, mediante la promesa de compraventa, el vendedor promete vender y el comprador, comprar una vivienda determinada. La promesa de comprar o vender, en la que hay conformidad en la vivienda y en el precio, da derecho a los contratantes, comprador – vendedor, a exigirse recíprocamente, es decir, uno al otro, el cumplimiento de lo que hubieran pactado, pudiéndose exigir, en caso contrario, daños y perjuicios.

También puede ocurrir, que mediante la promesa de compraventa, una parte conceda a otra la opción preferente de comprar o vender una vivienda, en el caso en que decida hacerlo.


Ø SEÑAL (Acrobat Reader DESCARGAR MODELO 1 / Acrobat Reader DESCARGAR MODELO 2)

Para reservar la vivienda durante un plazo, el comprador suele entregar al vendedor una cantidad, que después se descuenta del precio total de la compra, y que debe documentarse por escrito en un contrato privado en el que se fijen sus consecuencias.

Es importante saber que:

Si se entrega la cantidad y el documento indica que es "SEÑAL" o "ARRAS", para que el comprador o el vendedor puedan echarse atrás, es necesario que conste en el documento expresa y claramente que si el comprador es el que se retira de la compra, pierde la cantidad entregada como señal, y si es el vendedor el que se retira de la venta, debe devolver al comprador el doble de lo recibido como señal.

Si se entrega la cantidad y el documento dice que es "ENTREGA A CUENTA DE LA COMPRAVENTA", la suma de dinero entregada sólo se considerará como una señal o anticipo del precio y la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato, por lo que no cabe la posibilidad de echarse atrás, porque la parte que cumple puede obligar a la otra, a que cumpla lo pactado incluso
judicialmente.

En este documento deben además reflejarse las siguientes circunstancias:

· Identificación de las partes (si el piso es de un matrimonio en
régimen de gananciales deben firmar marido y mujer).
· Descripción completa de la vivienda.
· Si hay o no inquilinos.
· Si hay o no hipoteca u otra carga.
· Precio total.


Ø OPCIÓN DE COMPRA (Acrobat Reader DESCARGAR MODELO)

La opción de compra, es un contrato por el que se concede al optante, es decir, al posible comprador, un derecho de preferencia en la compra de una vivienda, en este caso, normalmente mediante precio, que se suele determinar o llamar prima, y que puede convertirse en parte del precio de la compraventa si se realiza el contrato.

Es un contrato, que aunque requiere el consentimiento de comprador y vendedor, pues está sujeto a la manifestación de voluntad del comprador, conforme con los términos de la oferta del vendedor, sólo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a no disponer de la vivienda ofrecida, y a mantener la oferta.


Ø CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

INTRODUCCIÓN

En el contrato de compraventa de vivienda, el vendedor, se obliga a entregar una vivienda determinada, y el comprador, se obliga a pagar por la misma el precio pactado, en dinero o mediante letra de cambio, pagaré, cheque bancario, etcétera.

Desde el momento en que comprador y vendedor acuerdan la compraventa, siempre que sean mayores de edad y no estén incapacitados, ésta es obligatoria para ambos, aunque no se haya entregado todavía la vivienda, ni el precio.

El contrato de compraventa de una vivienda, no está sujeto a requisitos especiales de forma, y se rige por el principio general de libertad de forma. Sin embargo, tanto el comprador como el vendedor, pueden exigirse que se formalice por escrito.

Hay que tener en cuenta que en todo contrato privado de compraventa deben constar de forma clara, todos los extremos relativos a la misma, como:

- Datos del comprador y vendedor.

- Descripción de la vivienda detallada: Identificación de la vivienda e Inscripción Registral.

- Precio a pagar: Forma y lugar de pago.

- Plazo de entrega.

- Si hay o no inquilinos o si existen o no cargas o deudas que la graven.

- Reparto de gastos.

En los contratos privados, hay libertad de forma y de pacto, por lo que se podrán incluir otras cláusulas que comprador y vendedor consideren adecuadas.

Es muy importante que el comprador:

- Debe entender claramente todo lo que va a firmar y revisar detenidamente el contrato antes de firmarlo, pues le obliga su contenido y es antes de firmar cuando se deben realizar las modificaciones de aquellas condiciones dudosas.

- Es siempre conveniente elevar el contrato a escritura pública de compraventa ante notario e inscribirlo después en el Registro de la Propiedad, pues al ser un documento público es oponible y defendible frente a terceros.

¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR?

1.- Conservación de la vivienda. ¿Qué sucede si la vivienda se destruye o deteriora antes de que el vendedor la entregue al comprador?

El vendedor de la vivienda, está obligado, desde que está de acuerdo en vender, y hasta que se realiza la entrega de la vivienda, a conservar la misma con la diligencia de un buen padre de familia, es decir, está obligado a conservar la vivienda en perfecto estado, lo que puede generar responsabilidades del vendedor en caso de que por su culpa o negligencia, se pierda (destruya), o deteriore la vivienda.

No obstante, el vendedor también sería responsable de la pérdida o destrucción de la vivienda o bien de su deterioro, por caso fortuito, cuando se ha constituido en mora, es decir, cuando no ha entregado la misma en el plazo convenido, o cuando haya vendido a dos personas distintas a la vez, siempre y cuando, el comprador cumpla su parte del contrato, consistente fundamentalmente en el pago del precio convenido.

2.- Entrega de la vivienda.

Es la principal obligación del vendedor, y consiste en entregar al comprador la propiedad y posesión de la vivienda vendida. Basta con utilizar formas representativas de entrega de la vivienda como por ejemplo, la entrega de las llaves del piso, o de los títulos de pertenencia.

En las compraventas que se realizan mediante Escritura Pública, el otorgamiento de la misma, equivale a la entrega de la vivienda, salvo que de la propia Escritura se deduzca lo contrario.

En este sentido, la Jurisprudencia ha señalado la necesidad en la compraventa de vivienda de dos condiciones:

- La venta se debe realizar en Escritura Pública Notarial. En este sentido, no bastaría el documento privado.

- El vendedor debe tener, o poseer, la vivienda en concepto de dueño, de modo que tenga la posibilidad de entregarla.

3.- Obligación de saneamiento (reparación de defectos o problemas derivados de la propiedad).

Además de entregar la vivienda convenida, el vendedor tiene la obligación de asegurar y responder ante el comprador de las siguientes formas:

- Saneamiento por evicción. La evicción significa la falta de posesión legal o pacifica de la vivienda. Esto ocurre cuando se priva al comprador de la vivienda por Sentencia firme, porque exista un derecho de otra persona sobre todo o parte de la vivienda que sea anterior a la compraventa.

En este caso, si se cumplen los requisitos de privación al comprador del inmueble, Sentencia firme y derecho anterior a la compra, el vendedor está obligado a responder.

- Saneamiento por gravámenes o defectos ocultos de la vivienda, es decir, el vendedor tiene la obligación de responder frente al comprador de los vicios o defectos ocultos, que tenga la vivienda en el momento de la venta.

Además, en este último caso hay que tener en cuenta, que en algunas ocasiones esos vicios o defectos pueden dar lugar a la ruina de la vivienda. En este supuesto, y dentro de los plazos legales, ese tipo de vicios, supone un incumplimiento del contrato, en la medida que hacen a la vivienda inútil para el destino que se ha convenido y es, que la vivienda pueda ser habitada, y utilizada, además de otros derechos que se puedan tener sobre la misma.

4.- Gastos.

La compraventa de un inmueble, genera respecto al vendedor la obligación de pagar determinados gastos, además de ciertas obligaciones de carácter fiscal.

En principio, el vendedor, salvo que acuerde otra cosa con el comprador, estaría obligado a pagar los siguientes gastos:

- Los gastos de otorgamiento de Escritura. Se refiere a los de la Escritura matriz.

- Los gastos necesarios para realizar la entrega de la vivienda, como por ejemplo los gastos de cancelación de cargas o gravámenes que puedan existir en el Registro de la Propiedad, los gastos que se deriven de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, etcétera.

En el caso de que la venta la realice un Promotor o Constructor, el mismo debe correr con los siguientes gastos:

- Los de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal y constitución de hipoteca para financiar la construcción de las viviendas, en su caso, así como los de su división o cancelación.

- Los gastos que generen las operaciones de reparcelación o compensatorias.

- Los gastos que se originen para obtener las autorizaciones que sean necesarias para la construcción de la finca.

- Los gastos correspondientes a la obtención de la cédula urbanística.

¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR?

1.- Pago del precio.

El comprador, está obligado a pagar el precio del inmueble vendido. El pago debe hacerse en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido.

Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago de la vivienda y la entrega de la misma. Sin embargo, la venta puede realizarse de las siguientes formas:

- Venta al contado. El precio se paga de forma simultánea a la entrega de la vivienda.

- Venta a crédito. El pago se realiza en un momento posterior a la entrega.

- Venta con pago anticipado. El precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de la vivienda.

Es muy frecuente, que en la compraventa de vivienda en la que el pago sea aplazado o diferido, el vendedor exija al comprador prestar garantía para el cumplimiento de su obligación. Las principales garantías del pago del precio pueden ser:

- Garantías convencionales:

- Arras.
- Cláusula penal.
- Hipoteca.
- Condición resolutoria expresa.
- Pacto de reserva de dominio.
- Fianza.

- Garantías legales:

- El vendedor puede suspender la entrega si, después de realizada la venta, se descubre que el comprador es insolvente.

- Si la vivienda ha sido entregada, el vendedor puede resolver el contrato cuando:

- Tiene fundado motivo para temer la pérdida del inmueble y del precio.

- Si se produce incumplimiento efectivo por parte del comprador, pese a que el vendedor le haya requerido previamente para que cumpla.

2.- Obligación de recibir la vivienda.

El comprador está obligado a recibir la vivienda vendida. Si el comprador no puede, o no quiere recibir la vivienda en el momento fijado, el vendedor debe ponerla a disposición del comprador, para cumplir con su obligación de entrega.

3.- Gastos.

El comprador está obligado, salvo que en el contrato se pacte otra cosa, entre vendedor y comprador, a satisfacer unos gastos por la compra de la vivienda.

Los gastos que debe abonar el comprador son los siguientes:

- Los gastos necesarios y útiles, que se realicen en la vivienda, desde que se realiza el contrato.

- Los gastos de la primera copia de la Escritura de compraventa.

- Todos los gastos posteriores a la venta, entre los que deben incluirse los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

- Los gastos que se deriven de la constitución de garantías para afianzar las cantidades aplazadas, así como aquellos de subrogación en operaciones de crédito con garantía real no concertadas por él (cuando el comprador se haga cargo de la hipoteca del vendedor).

4.- Obligaciones de carácter urbanístico.

La normativa urbanística establece, que la transmisión o venta de fincas no modifica la situación de su titular con relación a los deberes establecidos por la legislación urbanística que se aplique en cada supuesto.

Por tanto, el nuevo titular (comprador), tendrá los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario (vendedor), y así mismo adquirirá los compromisos que este hubiera acordado con la administración urbanística, y hubieran sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

5.- Compraventa con pago aplazado.

Las personas que contratan la compraventa de una vivienda, es decir, el comprador y el vendedor, pueden pactar que el precio no sea satisfecho de forma simultánea a la entrega del mismo, sino en un momento posterior, de una sola vez, o a lo largo de un periodo de tiempo en varias entregas.

En estos casos de compraventa con pago aplazado o diferido, es frecuente que el comprador se vea obligado a prestar una garantía suficiente de cumplimiento de su obligación.

El aplazamiento del pago del precio, sólo perjudica a tercero en los siguientes casos:

- Si se ha constituido hipoteca sobre la vivienda, pues el comprador de la finca hipotecada, queda sujeto a la responsabilidad hipotecaria, es decir, responde con la propia vivienda del pago de la hipoteca.

- Si se ha atribuido a la falta de pago del precio, el carácter de condición resolutoria explícita, de modo que en caso de impago la compraventa quedaría sin efecto.

En definitiva, es conveniente que el comprador lea detenidamente el contrato de compraventa antes de firmarlo. Debe tener en cuenta que tanto el vendedor como el comprador, manifiestan su conformidad al contenido y condiciones del mismo, y que por tanto, si desean modificar algún extremo del mismo o aclarar alguna duda, deben hacerlo antes de la firma del contrato.

MOTIVOS POR LOS QUE PUEDE QUEDAR SIN EFECTO LA COMPRAVENTA:

1.- Resolución (queda sin efecto la compraventa)

Existen diversos supuestos de resolución de la compraventa de inmuebles

- Por incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor.

- Cuando existe motivo fundado para temer la pérdida de la vivienda vendida y el precio.

- Por falta de pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente para que pague.

- En virtud de condición resolutoria expresa (escrita).

- Si la superficie de la vivienda objeto de compraventa fuese menor que la descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar proporcionalmente el precio acordado.

2.- Derecho de retracto.

El retracto, es un derecho de adquisición preferente, que permite a una persona, comprar una vivienda, en el caso de que esta se venda a otra persona, por el mismo precio que la primera pagó.



3.- ESCRITURA PÚBLICA, INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y ACTUACIONES A REALIZAR DESPUÉS


ELECCIÓN DE NOTARIO

Ø ELECCIÓN DE NOTARIO

El comprador tiene derecho a elegir el Notario, bastando con que tenga vinculación (relación) con alguno de los elementos del negocio (compraventa).

Por ejemplo, si la vivienda está situada en Toledo y el comprador tiene su domicilio en Albacete y el vendedor en Ciudad Real, no tendría sentido pretender escriturar la vivienda ante un Notario de Guadalajara.


Ø DERECHO Y CONVENIENCIA DE VER LA ESCRITURA QUE SE VA A FIRMAR CON AL MENOS TRES DÍAS DE ANTELACIÓN

El comprador tienen derecho a revisar las Escrituras que va a firmar con una antelación de, al menos, tres días.

Para hacer efectivo este derecho, es conveniente avisar a la Notaría que pretendemos ejercitarlo, para que nos den cita a los efectos de hacer la revisión.

Se trata de comprobar que no existan diferencias entre lo acordado y la Escritura que se va a firmar.

Si existiera alguna diferencia, debemos informar al Notario para que modifique la Escritura y puede ser conveniente comunicárselo al vendedor para evitar problemas el día de la firma.


Ø DERECHO A ASESORAMIENTO DEL NOTARIO

El comprador no debe quedarse con dudas. Antes de firmar debe preguntar lo que no entienda y pedir el asesoramiento del Notario o personal de la Notaría.

Los Notarios son a la vez profesionales del Derecho y funcionarios públicos, correspondiendo a este doble carácter la organización del Notariado. Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquellos se proponen alcanzar.


Ø COMPROBACIÓN DEL ESTADO DE CARGAS

Sin perjuicio de la conveniencia de haber solicitado antes nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar el estado de cargas del inmueble, es conveniente, tanto en el caso de compra de vivienda nueva, como en el de segunda mano, que el comprador solicite al Notario que compruebe la situación registral de la finca, pudiendo hacerlo verbalmente o por escrito. Es habitual y casi obligado que el Notario solicite al Registro de la Propiedad donde se haya inscrita la vivienda el mismo día que se va a firmar la escritura, una Nota Informativa para verificar el estado de la vivienda y si existe alguna carga sobre la misma.


Ø CANCELACIÓN DE CARGAS

Si de la información del Registro de la Propiedad resultara que la vivienda está gravada o sujeta a alguna hipoteca, servidumbre, derecho de usufructo en virtud del cual una persona distinta del propietario podría usar y disfrutar de la vivienda o alguna otra carga o limitación, que no hubiera asumido el comprador, es posible que el vendedor intente probar su cancelación con una certificación bancaria o algún comprobante.

El comprador debe saber que estos documentos privados no son válidos para inscribir la cancelación y que desaparezca la carga en el Registro de la Propiedad ya que al Registro sólo tienen acceso los documentos públicos, por lo tanto, será necesario hacer una Escritura Pública de cancelación e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad.

Esto conlleva unos gastos que, salvo que se haya pactado otra cosa, debe afrontar el vendedor, por ello si la cancelación no se ha llevado a cabo, el vendedor debería dejar en la Notaría una cantidad de dinero el día de la firma para hacerlo posteriormente, o bien cancelar la carga primero y, después, firmar la compraventa, aunque esto es poco recomendable porque puede suponer bastante tiempo.

Lo más conveniente es que con carácter previo a la Escritura, el vendedor haya asumido el compromiso escrito de cancelar las posibles cargas en un plazo, para que en el momento de la firma de la Escritura haya dado tiempo a que dicha cancelación haya quedado inscrita en el Registro de la Propiedad.


Ø ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CÓMO CONSEGUIRLOS

Los Estatutos desarrollan las normas para la convivencia, la gestión y administración del edificio, conteniendo las bases sobre el uso y destino del edificio, pisos, locales, instalaciones y servicios comunes, la distribución entre los propietarios de los gastos comunes, la administración y gobierno de la comunidad, así como las normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio. Dichas normas no pueden ir en contra de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

Los Estatutos pueden acordarse desde el principio de la vida de la Comunidad de Propietarios propiamente dicha, o pasado un tiempo. Si la vivienda es nueva es frecuente que la Promotora del edificio elabore los Estatutos antes de que comiencen las ventas de las distintas viviendas del edificio.

Los Estatutos son de obligado cumplimiento para todos los propietarios desde el momento en que entren a formar parte de la Comunidad. Si bien, sólo perjudican a terceros si se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Por ello, es aconsejable que el comprador de una vivienda consulte previamente los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya que estos le obligarán y pueden contener normas que regulen aspectos determinantes en su decisión de comprar o no una vivienda, como pudiera ser por ejemplo, la prohibición de tenencia de animales en el edificio.

Para conseguir los Estatutos puede solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad. Si no estuvieren inscritos, deberá pedir una copia al vendedor que a su vez puede solicitarlos al Administrador de la Comunidad de Propietarios. En caso de que se tratara de una vivienda nueva, es obligación de la Promotora que los haya elaborado, entregar al comprador una copia de los mismos.


Ø COMPROBACIÓN DE LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Principalmente en el caso de compra de vivienda de segunda mano es importante manifestar al Notario que se desea hacer uso del derecho recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que el vendedor de la vivienda manifieste en la Escritura de compraventa declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El vendedor deberá aportar en este momento certificación sobre las deudas con la Comunidad de Propietarios coincidente con su declaración, sin la cual el Notario no autorizará el otorgamiento de la Escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.

Es conveniente que el comprador haya prevenido al vendedor, con al menos una semana de antelación, que no le va a liberar de esta obligación, para que éste solicite la certificación al Secretario de su comunidad que deberá expedirla con el Visto bueno del Presidente, en el plazo de 7 días desde su solicitud. (Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).


Ø RESPONSABILIDAD DE LA VIVIENDA POR DEUDAS DEL ANTERIOR PROPIETARIO CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

El piso o local estará legalmente afecto o sujeto al cumplimiento de esta obligación, pudiendo llegar a ser embargado en caso de impago, por lo que, si se diera el caso, sería preferible abonar para evitar el embargo de la vivienda y reclamar luego al anterior propietario si el comprador no hubiera asumido dichas deudas.


Ø DOCUMENTACIÓN A EXIGIR AL VENDEDOR

Además de lo indicado, tanto en el caso de vivienda nueva como de segunda mano, el comprador debe exigir al vendedor la cédula de habitabilidad y el último recibo del IBI.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

Además, en el caso de compra de vivienda nueva a Promotora, si no se los han entregado ya con anterioridad, en el momento de la firma de la Escritura el comprador tiene derecho a exigir: los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, el plano de la vivienda, su ubicación en el edificio, los planos de las conducciones de agua, electricidad y calefacción, así como las medidas de seguridad e instrucciones para la salida del edificio en caso de emergencia.


Ø ENTREGA DE LLAVES

Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.


Ø CONTENIDO DE LA ESCRITURA

Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.


Ø DERECHO A QUE EL NOTARIO LEA LA ESCRITURA ANTES DE LA FIRMA O A LEERLA EL COMPRADOR POR SÍ MISMO

No es necesario que el Notario lea textualmente las Escrituras, sino que basta con que se extienda solo en los puntos más importantes que son los indicados en el contenido.


Ø ENTREGA DE LA ESCRITURA

Tras la firma, el Notario no entrega la Escritura auténtica ya que la original tiene que ser numerada y anotada en los libros de Protocolo o archivo del Notario. Pero si se desea una copia simple es conveniente que lo comunique al Notario con antelación.

Aunque lo normal suele ser ir a recogerla tras la inscripción en el Registro de la Propiedad, que puede hacer el comprador por sí mismo, aunque lo más frecuente es encomendarlo a una gestoría.


Ø INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero si muy conveniente por la seguridad que supone, ya que nos garantiza frente a terceros que nuestra vivienda no podrá ser vendida ni gravada (hipotecada, arrendada) por otros sin nuestro consentimiento.

Con carácter previo a la inscripción es necesario proceder al pago de los impuestos correspondientes.

Es frecuente que los Notarios y las Entidades Bancarias trabajen con gestorías que se ocupan del pago de los impuestos y la inscripción en el Registro de la propiedad, así como de la comunicación del cambio de titularidad en el Catastro, pudiendo los compradores contratar dicho servicio, o bien proceder a realizar las gestiones por sí mismo.

Si el comprador opta por realizar las gestiones él mismo, tras realizar el pago de los impuestos que procedan, tendrá que ir la Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad donde esté situada la vivienda y presentar la Escritura. El propio Notario nos puede informar o bien podemos acudir al Ayuntamiento a obtener la información.

Documentos a aportar para la inscripción de la Escritura Pública de compraventa en el Registro de la Propiedad:

- El original de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda.

- Solicitud de inscripción

- Carta de pago de los Impuestos.

- Una copia simple de la Escritura de compraventa de la vivienda o fotocopia del original.

- Dinero (normalmente el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir los aranceles del Registrador e impuestos. Se trata de una provisión de fondos de la que nos darán recibo y que se liquidará posteriormente, devolviendo el sobrante, o bien reclamando lo que en su caso, faltare.)

Si el comprador lo desea, en el Registro de la propiedad le sellaran una copia simple de la Escritura Pública depositada, que valdrá como recibo del original.

En el caso de que la vivienda que se pretende comprar no esté inscrita a nombre del vendedor, por ejemplo porque él a su vez no hubiera inscrito su adquisición, para que el comprador logre la inscripción a su nombre tendrá que iniciar un procedimiento judicial denominado expediente de dominio.


Ø REQUISITOS PARA LA ESCRITURACIÓN E INSCRIPCIÓN DE VIVIENDA DE OBRA NUEVA

Según el artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad Escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que se aplique la Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, recogidas en el artículo 19 que son las siguientes:

- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.

- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante 3 años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (protección contra el ruido, aislamiento térmico...).

- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

El tomador del seguro (persona que contrata con el asegurador) obligado al pago de la prima (precio del seguro) será el constructor o promotor y el asegurado (persona realmente interesada en el contrato de seguro pues con el mismo se pone a cubierto de un determinado riesgo) el propio promotor y los sucesivos compradores de la vivienda.

El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento, pudiendo optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.


Ø GASTOS DE LA ESCRITURA, IMPUESTOS, INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y GESTORÍA

En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.


Ø CAMBIO DE TITULARIDAD EN EL CATASTRO

En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.


Ø ALTA O CAMBIO DE NOMBRE EN LOS SUMINISTROS: AGUA, LUZ, GAS, TELÉFONO

Para proceder al alta o cambio de nombre en los suministros es necesario al menos, aportar los siguientes documentos, si la vivienda es nueva:

- El D.N.I, nombre y apellidos.

- Una copia de la Escritura de Propiedad.

- La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

- Boletín de instalaciones

- Facilitar un nº de cuenta bancaria donde hacer los cargos.

Si la vivienda es de segunda mano y el vendedor en el momento de la compra tiene los suministros en funcionamiento y al corriente de pago bastará con cursar un cambio de nombre y aportar los datos de domiciliación bancaria. Hay compañías que no cobran nada por este trámite.

En ocasiones bastará con comunicar simplemente los nuevos datos bancarios donde cargar las facturas, permitiéndose conservar la póliza a nombre del anterior propietario y ahorrándose los costes que conlleva una nueva alta.

En cualquier caso, es necesario que el anterior titular no tenga deudas de consumos con compañías suministradoras. Si las tuviera, el comprador tiene 2 opciones:

- Hacerse cargo de los importes adeudados y cambiar solo los datos bancarios.

- O dar de alta un nuevo contrato a su nombre.

Se trata de comparar la cantidad adeudada por el vendedor con el coste de una nueva alta o el cambio de nombre y decidir.

Así mismo, tanto para poder hacer un cambio de nombre como una nueva alta, será preciso que las instalaciones hayan pasado las revisiones periódicas obligatorias, si no fuera así antes de contratar el suministro habrá que hacer la revisión correspondiente por personal autorizado, que emitirá boletín de conformidad una vez hechas las adaptaciones que en su caso fueren precisas para cumplir con la normativa vigente.

Para darse de baja en los suministros, basta avisarlo telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, avisándolo con una antelación de 24 a 48 horas. No obstante, tanto el alta como la baja en los suministros, pueden hacerse telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, que cada empresa suministradora de energía tiene al efecto. También puede realizarse, acudiendo personalmente a las oficinas que tales compañías tienen en las distintas provincias.


4.- PRÉSTAMO HIPOTECARIO


PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Ø CIRCUNSTANCIAS A TENER EN CUENTA AL SOLICITAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

El préstamo hipotecario hoy en día se constituye como el medio idóneo para la financiación de la compra de su vivienda, pues a través de él se puede acceder a sumas importantes de dinero, al mismo tiempo que facilita la devolución del préstamo, constituyéndose como garantía de pago una hipoteca sobre la vivienda que responderá con su valor, del importe prestado más los correspondientes intereses de devolución. Finalmente a través de la hipoteca puede aprovecharse de importantes beneficios fiscales.

Es conveniente acudir a varias entidades financieras para obtener la información acerca de las condiciones económicas que ofrecen en función de la cuantía que usted desea solicitar, plazos de amortización, etcétera y condiciones profesionales y económicas de los solicitantes. En este sentido es frecuente que su banco de toda la vida le haga una oferta interesante, si bien es conveniente conocer varias ofertas a comparar y escoger lógicamente la más ventajosa.

Esta información se obtiene por medio del folleto informativo que las entidades de crédito ponen a disposición de los clientes y que tiene mero carácter informativo, si bien ha de tener un contenido mínimo:

- Denominación comercial del préstamo y cuantía máxima respecto al valor de tasación de la vivienda hipotecada.

- El plazo del préstamo: duración total, la periodicidad de las cuotas y la forma de amortización.

- Tipo de interés, si es variable el tipo de referencia y el plazo de revisión.

- Comisiones: de apertura, de amortización total o parcial y otras.

- Gastos a cargo del comprador que contrae la hipoteca, así como impuestos y aranceles.

En este sentido es importante que busque la oferta más adecuada teniendo en cuenta diversos factores como son:

1.- Situación económica personal y tasación de la vivienda.

2.- Tipo fijo /tipo variable.

3.- Plazo de amortización.

4.- Índices de referencia.

5.- Gastos y Comisiones.

1.- Situación económica personal y tasación de la vivienda.

La concesión del préstamo por parte de la entidad bancaria está condicionada por la capacidad económica del solicitante, su situación profesional (contrato de trabajo indefinido, profesional, autónomo...), garantías adicionales que puedan prestarse como avales, etcétera.

De otro lado, la entidad bancaria atiende a la valoración de la vivienda que va a hipotecarse, que será determinada por la correspondiente tasación pericial que vaya a realizar la propia entidad bancaria, atendiendo al emplazamiento de la vivienda, localización en la ciudad, su carácter de nueva o de segunda mano, interior o exterior, metros cuadrados, servicios comunes (piscinas, jardines...), etc.

Debe saber que el importe del préstamo suele tener como límite el 80% del valor de tasación, si bien existen entidades que lo amplían hasta el 95% al igual que en otras ocasiones por las circunstancias personales no se concede más del 70%. En cualquier caso es política del Banco.

Recuerde que el importe anual del préstamo a devolver es conveniente que no exceda del 30% de los ingresos personales o familiares.

2.- Tipo fijo /tipo variable.

A continuación le exponemos una comparativa en la que puede apreciar brevemente las diferencias del crédito atendiendo al tipo de interés por el que opte, si bien debe saber que actualmente la oferta más interesante se articula en torno al tipo de interés variable.

TIPO DE CRÉDITO

CARACTERÍSTICAS

VENTAJAS

INCONVENIENTES

Fijo

El interés permanece constante

Si los tipos suben, no se altera la cuota

No puede beneficiarse de los descensos de los tipos

Variable

El interés varía periódicamente

Permite beneficiarse de la bajada de tipos

Lo mismo que recoge las bajadas de tipos recoge las subidas

Mixto

Combina un periodo de tipo fijo con otro variable

Tiene un periodo más estable al principio

Riesgo de que, en el periodo de interés fijo, lo tipos bajen en el mercado y no pueda beneficiarse en ese momento

Cuota fija

Siempre paga lo mismo. Si los tipos suben o bajan lo que varía es el plazo

La cuota no varía

Incertidumbre sobre el plazo de amortización.

3.- Amortización. Plazos y cuotas.

El plazo de amortización determina el tiempo para la total devolución del préstamo con sus intereses. Su estimación conviene hacerla, no de modo aislado, sino teniendo en cuenta otros factores especialmente el tipo de interés a abonar y el consiguiente encarecimiento del préstamo.

De otro lado debe valorar la periodicidad de las cuotas, es decir, el intervalo entre pago y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual.

En cualquier caso siempre es posible la cancelación parcial del préstamo, adelantando el pago de cuotas, así como la cancelación total anticipada, liquidando el importe pendiente del crédito, si bien en este supuesto conviene tener en cuenta las comisiones que los bancos suelen fijar para hacerlas efectivas.

En cuanto a la cuota de amortización, caben diversas modalidades, en función de la parte de capital a amortizar y el correspondiente interés.

4.- Índices de referencia.

En el ámbito de los préstamos de interés variable existen diferentes tipos de referencia que se suelen utilizar para el cálculo de los tipos en los sucesivos periodos.

Actualmente el índice más utilizado es el EURIBOR, equivalente al MIBOR en Europa.

MIBOR, el tipo de interés medio del mercado interbancario de Madrid, para depósitos a plazo de un año. Existe también el MIBOR para depósitos a plazo de seis meses, de tres meses..., pero estos son menos utilizados. Se trata de un tipo de interés que fluctúa continuamente.

Además existen otros tipos de referencia como pueden ser el TAR, (tipo activo de referencia de la Confederación Española de Cajas de Ahorro), CECA, (determinado mensualmente, es un tipo más lento en su fluctuación), o el tipo de referencia (tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre).

5.- Gastos y comisiones.

Durante la fase preparatoria del préstamo hipotecario, suelen surgir gastos, como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informes sobre la situación registral de la misma (si existen otras hipotecas o embargos, por ejemplo), etcétera, que el comprador deberá abonar con independencia de que llegue a formalizarse el préstamo. Tales gastos deben estar contemplados en el folleto informativo.

Es muy frecuente que el capital del banco se pague, total o parcialmente, antes de lo acordado. En tales casos debe saber, que la entidad bancaria cobra una comisión de amortización anticipada, si sólo se amortiza parte del préstamo; o comisión de cancelación si se amortiza el total del mismo. Se distinguen los préstamos:

- A interés variable: en los que la Ley establece que la comisión de amortización no pueda ser superior al 1% del capital amortizado.

- A interés fijo: donde no hay límite legal establecido, por lo que la comisión suele ser más elevada.


Ø GESTIONES Y FORMALIDADES. LA OFERTA VINCULANTE

Busque la oferta más adecuada teniendo en cuenta factores como su situación económica, tasación de la vivienda, tipo de interés (fijo o variable), plazo de amortización, índices de referencia (Euribor), comisiones bancarias, gastos de gestión, etc.

Contraste la oferta de diversas entidades financieras. Los datos referidos a las mismas deben contenerse en un folleto informativo.

Solicite a cada una de las entidades que le presente una oferta de las condiciones de la hipoteca. Esta oferta se denomina "oferta vinculante" y tendrá una validez de 10 días. Con ella, el Banco o Caja está obligado a mantener las condiciones ofertadas y usted podrá exigir que se transforme en su hipoteca definitiva.

Realizado por la entidad bancaria el estudio oportuno, debe notificar al cliente su decisión de conceder o denegar el préstamo. En el primer supuesto viene obligada a entregar una oferta vinculante por escrito al prestatario, que contendrá las condiciones financieras del contrato y el derecho que tiene a examinar el proyecto de escritura en la Notaría, durante los tres días anteriores a la firma.

La duración de la oferta vinculante, salvo que medien circunstancias extraordinarias, será al menos de diez días. Si en esos 10 días se toma la decisión de contratar así se aceptará por escrito.

Ahora bien, no olvide que solicitada en forma la hipoteca a la entidad y realizada por ésta gestiones tales como la tasación hipotecaria, se asume la obligación de abonarla. Generalmente en ese momento la entidad ya ha obtenido del cliente la correspondiente provisión de fondos para ir atendiendo tales gastos a cuenta de lo que será la minuta definitiva.

Uno de los requisitos adicionales de la formalización del crédito hipotecario es la exigencia por parte de las entidades bancarias de contratar un seguro de incendios, que generalmente se suele ampliar a un Multirriesgo de hogar.

La hipoteca deberá elevarse a escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad, pues solo a partir de ese momento tiene lugar su constitución.

Si la hipoteca se contrae a raíz de la compra de vivienda, generalmente se hace coincidir el momento de la firma de ambas escrituras, procediéndose a cancelar la hipoteca previa que tuviera la finca. En el acto intervienen por tanto el vendedor, el comprador, así como el representante de la entidad bancaria con quien va a contraerse la hipoteca así como, en su caso, el representante de la antigua entidad cuya hipoteca vaya a cancelarse.


Ø CLÁUSULAS ABUSIVAS

El contrato de hipoteca debe hacer referencia a los siguientes aspectos:

- Capital y su Amortización, con previsión de su carácter total o parcial.

- Tipo de interés, fijo o variable, indicando en este último supuesto los índices de referencia.

- Gastos (tasación, aranceles, seguros, fiscalidad) y comisiones (apertura, cancelación, subrogación, etcétera), intereses por demora...

- Causas de resolución anticipada.

- Constitución de la hipoteca.

- Procedimientos de ejecución de la hipoteca, fijando un valor de subasta.

- Obligaciones accesorias a que se compromete el o los deudores tales como la conservación de las fincas, su aseguramiento, etcétera.

- Pactos sobre cesión y subrogación.

- Garantías personales complementarias, como la fianza, avales...

En todo caso, debe saber que las cláusulas contenidas en las entidades bancarias deberán cumplir los siguientes requisitos:

- Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin referencia a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberán hacerse referencia expresa en el documento contractual.

- Entrega, salvo renuncia expresa del interesado, de recibo justificante, copia o documento acreditativo de la operación, o en su caso, de presupuesto debidamente explicado.

- Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas.

En caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor.

Circunscribiéndonos estrictamente al ámbito bancario, se consideran cláusulas abusivas las siguientes:

- La reserva a favor del profesional de facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, sin contar con la voluntad de la otra parte, sin motivos válidos especificados en el mismo, así como la de resolver (finalizar) anticipadamente un contrato con plazo determinado si al consumidor no se le reconoce la misma facultad o la de resolver en un plazo desproporcionadamente breve o sin previa notificación con antelación razonable un contrato por tiempo indefinido, salvo por incumplimiento del contrato o por motivos graves que alteren las circunstancias que motivaron la celebración del mismo.

En los contratos referidos a servicios financieros lo establecido en el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las cláusulas por las que el prestador de servicios se reserve la facultad de modificar sin previo aviso el tipo de interés adeudado por el consumidor o al consumidor, así como el importe de otros gastos relacionados con los servicios financieros, cuando aquellos se encuentren adaptados a un índice, siempre que se trate de índices legales y se describa el modo de variación del tipo, o en otros casos de razón válida, a condición de que el profesional esté obligado a informar de ello en el más breve plazo a los otros contratantes y éstos puedan resolver (finalizar) inmediatamente el contrato.

Igualmente la entidad bancaria podrá modificar unilateralmente (es decir sin contar con el consentimiento de la otra parte) ,las condiciones de un contrato de duración indeterminada, siempre que esté obligada a informar al consumidor con antelación razonable y éste tenga la facultad de finalizar el contrato unilateralmente (bien resolviéndolo o rescindiéndolo), sin previo aviso en el supuesto de razón válida, a condición de que el profesional informe de ello inmediatamente a los demás contratantes.

- Las cláusulas abusivas referidas a la modificación unilateral de los contratos y resolución anticipada de los de duración indefinida, y al incremento del precio de bienes y servicios, no se aplicarán a los contratos relativos a valores, con independencia de su forma de representación, instrumentos financieros y otros productos y servicios cuyo precio dependa de una cotización, índice bursátil, o un tipo del mercado financiero que el profesional no controle, ni a los contratos de compraventa de divisas, cheques de viaje, o giros postales internacionales en divisas.

- El redondeo al alza:

Por Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 50 de Madrid con fecha 11 de Septiembre del presente año, y en base al artículo 10 bis y Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 19 de Julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como a los artículos 1 y 12.2 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, se declara:

1. La nulidad de la Condición General de Contratación incluida en los contratos de Crédito Hipotecario a tipo de interés variable, suscrito por la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, por la cual se establece un redondeo por exceso del tipo de interés resultante de la aplicación del índice de referencia.

2. Se condena a esta entidad bancaria a eliminar dicha cláusula de los contratos bancarios y abstenerse de utilizarla en lo sucesivo.

Todo ello de acuerdo a la normativa general de Consumidores y Usuarios según la cual son nulas las cláusulas abusivas incluidas en las Condiciones Generales de los contratos firmados con el Consumidor.

En este sentido, la ley expresamente indica que son cláusulas abusivas las estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de ambas partes que firman el contrato.

De acuerdo a lo anterior y en relación a la cláusula del redondeo entiende el Tribunal que el redondeo no forma parte del precio (elemento esencial del contrato) de forma que sí puede impugnarse (reclamarse) judicialmente por abusivo sin que por ello se entiendan lesionados los derechos de la entidad Bancaria.

Además, de forma objetiva, se aprecia la abusividad de esa cláusula, pues en virtud de la misma, el consumidor se ve obligado en el transcurso del préstamo hipotecario, a abonar cantidades muy superiores a las que les corresponderían si se pactara una fórmula más benévola para el consumidor.

- La imposición de notario:

Igualmente se considera cláusula abusiva aquella que impone al comprador la renuncia o transacción respecto a la elección de notario para autorizar el documento público (escritura de compra de vivienda) en que inicial o ulteriormente haya de formalizarse el contrato.

Es decir, es el consumidor (comprador de vivienda) el que tiene el derecho de elección e notario, máxime cuando es él mismo quien va a asumir el coste de su intervención. La cláusula firmada en contra de este derecho se considera abusiva y por tanto susceptible de impugnación para que judicialmente sea declarada nula.

Siendo así, le recomendamos que antes de firmar dicha cláusula solicite su supresión del contrato, pues de lo contrario a posteriori es más difícil que pueda exigir a la promotora su no aplicación. Además aunque podría acudir a un procedimiento judicial para impugnar su validez debería sopesar previamente si le interesa, dados los costes así como pérdidas de tiempo que puede suponer un procedimiento judicial.


Ø GASTOS, INTERESES Y COMISIONES

De acuerdo a lo indicado en el punto primero del préstamo hipotecario, respecto a las comisiones de apertura, cancelación total o parcial, subrogación..., debe tener en cuenta que todas las entidades de crédito pueden establecer libremente sus tarifas y comisiones repercutibles a la clientela por operaciones y servicios realizados, de acuerdo a los siguientes requisitos:

- Las tarifas tratarán de las operaciones que la entidad bancaria realiza habitualmente, pudiendo excluirse de las tarifas aquellas que tengan carácter excepcional.

- Las tarifas deben recogerse en un folleto redactado de forma clara, concreta y comprensible.

- Tales folletos se remitirán por duplicado, con todas sus hojas numeradas y selladas, al Banco de España. El Banco debe comprobar que cumplen los requisitos legales, entendiéndose conforme a dichas tarifas, si no se pronuncia en un plazo de 15 días manifestando alguna pega o recomendación a la entidad bancaria.

Para consultar la existencia y autorización de estas comisiones basta solicitar a la Entidad Bancaria el folleto publicitario; en él deberán constar las siglas R.B.E., es decir, registrado en el Banco de España.

También puede comprobar la existencia de dichas comisiones en el propio Banco de España, donde se hayan depositadas.

- Además la entidad bancaria podrá confeccionar folletos parciales que agrupen comisiones de los servicios más usuales de los clientes, que igualmente debe remitir al Banco de España.

- Posteriormente la entidad bancaria, en su tablón de anuncios a la vista del público, debe hacer referencia a la existencia y disponibilidad de los folletos donde constan las tarifas así como de las modificaciones que pudieran sufrir los tipos de interés y comisiones en los contratos de duración indefinida.

- No se tarifarán servicios efectivamente no prestados, o servicios no aceptados o solicitados por el cliente.

- Las entidades no podrán cargar al solicitante del préstamo cantidades superiores a las que se deriven de las tarifas, salvo que se tratara de comisiones simplemente indicativas.


Ø CAMBIO DE ALGÚN ASPECTO DE LA HIPOTECA. TRASLADO DE LA HIPOTECA A OTRO BANCO

1.- CAMBIO DE ALGÚN ASPECTO DE LA HIPOTECA

Se pueden introducir modificaciones en las condiciones contenidas en el préstamo hipotecario inicialmente pactado. Generalmente suelen consistir en aplicar un tipo de interés inferior o cambiar sus reglas de cálculo, modificación del plazo pactado... En muchos casos se utiliza para modificar préstamos con un interés fijo a variable, o bien en los préstamos a tipo variable, para cambiar la referencia (CECA, MIBOR ...).

El procedimiento consiste en el otorgamiento de escritura pública notarial, en la que se recogen los pactos modificativos y que tendrá acceso al Registro de la Propiedad, si bien en ocasiones si únicamente se minora el tipo de interés las entidades bancarias no proceden a modificar esas condiciones en el Registro sino que lo documentan mediante el correspondiente contrato privado entre partes.

Estas gestiones pueden ser realizadas por el propio interesado si bien en la práctica es frecuente que sean las entidades bancarias concedentes del préstamo hipotecario las que gestionen la inscripción en el Registro de la Propiedad, asumiendo los interesados los costes de dicha intervención.

Los gastos son inferiores a los de la subrogación. Las comisiones bancarias suelen estar entorno al 0,5%, aunque algunas entidades las fijan en el 1%.

2.- TRASLADO DE LA HIPOTECA A OTRO BANCO

Mediante esta operación se opta por cambiar de banco o caja cuando otra entidad ofrece mejores condiciones económicas y nuestra entidad no es capaz o se niega a igualarlas introduciendo una novación en su hipoteca.

Por tanto, la decisión personal depende de valorar los costes que puedan derivarse de la subrogación, teniendo en cuenta los beneficios económicos que van a obtenerse con las nuevas condiciones pactadas. En concreto la bajada de los tipos suele ser por encima de los tres puntos.

La nueva entidad entrega al deudor una oferta vinculante en la que constan las condiciones financieras (mejoradas) del préstamo hipotecario, con vigencia de 10 días. Aceptada la oferta, la nueva entidad requerirá a la entidad primera para que en siete días le remita certificación del importe del débito pendiente del préstamo hipotecario.

Si la entidad acreedora requerida cumple y entrega la mencionada certificación, puede aún evitar y paralizar la subrogación si procede a formalizar con su deudor la novación modificativa del crédito hipotecario en las mismas o mejores condiciones.

Llevada a cabo la subrogación la nueva entidad abonará el importe del crédito pendiente a la antigua, resultante del certificado que éste entregue a aquella. Finalmente se procede al otorgamiento de la escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Finalmente debe tener en cuenta los costes que pueden derivarse de las novaciones y subrogaciones:

- La comisión de cancelación, sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la escritura del préstamo. En los créditos a interés variable se establece un máximo del 1%. En los préstamos a interés fijo los bancos y cajas se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.

- En cuanto a la comisión de apertura es libre y suele venir determinada por la negociación con el cliente.

A los gastos notariales y registrales se les aplica una reducción del 50% en los aranceles notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es decir, por el capital pendiente en el momento de la formalización.


Ø CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

La cancelación de la hipoteca implica dos actuaciones sucesivas, consistentes en la cancelación financiera de la hipoteca y la cancelación registral.

La cancelación financiera consiste en saldar la deuda frente al banco, bien agotando los plazos de amortización previamente pactados bien procediendo a la cancelación anticipada de la misma. Esta cancelación implica asumir los costes previamente pactados con la entidad (como podría ser la comisión por amortización anticipada). De los cuales le recomendamos que compruebe al tiempo de la firma de la escritura de constitución.

Una vez extinguida la deuda frente al banco es muy importante acudir al Registro de la Propiedad para reflejar esa extinción registralmente. Esto es así dado que frente a todos la hipoteca subsiste y grava ese inmueble mientras no sea cancelada su inscripción. En esta escritura de cancelación no interviene la parte prestataria (comprador de vivienda a quien se ha concedido el préstamo hipotecario) si bien serán de su cuenta los gastos de acuerdo a lo convenido en la escritura de constitución. En definitiva le recomendamos que inste de su entidad bancaria prestamista la cancelación registral.

Antes de ir al Registro de la Propiedad, deberá pasarse por la delegación correspondiente de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, para presentar allí la escritura pública, aunque esté exenta de pago.

Inscrita la cancelación en el Registro de la propiedad queda liberada la vivienda de dicha carga (hipoteca).

En los supuestos en que se procede a cancelar la hipoteca en el mismo acto de transmisión (venta) de la vivienda por parte del prestatario, al tiempo de la firma de la compraventa debe comparecer un representante de la entidad prestamista que recibirá la liquidación de la hipoteca pendiente (proveniente del pago del precio) y procederá al otorgamiento de la escritura de cancelación para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.


Ø INFORMACIÓN BÁSICA DEL PROGRAMA "HIPOTECA VIVIENDA JOVEN" EN CASTILLA-LA MANCHA

Convenio de colaboración entre la Consejería de Bienestar Social y Caja Castilla La Mancha, para la puesta en marcha del programa "Hipoteca Vivienda Joven".

Con este programa se pretende poner un Préstamo Hipotecario con condiciones preferenciales para los jóvenes, así mismo se agilizan los tramites y la gestión de los expedientes.

Las condiciones son ser jóvenes con edades comprendidas entre los 18 y 35 años (ambos inclusive) y que la vivienda se compre en Castilla-La Mancha (ser castellanomanchego o estar empadronado en la región); se financia la primera vivienda tanto en adquisición ó construcción así mismo la autopromoción y subrogación.

La tramitación se va ha llevar desde las Bolsas de Vivienda Joven que van avisar que los solicitantes reúnen las condiciones( Declaración responsable de no disponer de otra vivienda; Fotocopia del NIF; Nota simple del registro de la propiedad; certificado de empadronamiento); con el visto bueno el joven ira a la oficina de Caja Castilla La Mancha que quiera y se le abrirá expediente de solicitud de préstamo; con la documentación completa y en el plazo de 48 horas la Caja contestara la decisión o no del crédito.

El programa se pondrá en marcha el lunes 28 de abril. Las principales condiciones son euribor 1 año + 0,5%(revisión anual), comisión de apertura 0,4%; carencia 1 año y plazo 30 años.


Ø ¿CÓMO HACER SUS QUEJAS Y RECLAMACIONES A LA ENTIDAD BANCARIA?. PASO A PASO

De acuerdo a lo determinado en la Normas Tercera, Quinta, Undécima y siguientes de la Circular 8/1990, de 7 de Septiembre, a Entidades de Crédito, sobre Transparencia de las Operaciones y Protección de la Clientela, así como en la Norma Quinta y Sexta de la Orden de 12 de Diciembre de 1.989, sobre Tipos de Interés y Comisiones, Normas de Actuación, Información a Clientes y Publicidad de las Entidades de Crédito, el procedimiento de reclamación es el siguiente:

Reclamación a la entidad bancaria:

Debe remitir comunicación escrita al Departamento del Defensor al cliente de la entidad o similar, de forma escrita fehaciente (formulario de reclamaciones, burofax con certificado de texto, conducto notarial...), con certificado de texto, en la que se hagan constar los siguientes extremos:

- Entidad a la que dirige la reclamación.

- Datos personales del reclamante ( DNI, nombre, apellidos, dirección).

- Relación detallada de hechos.

- Fecha de los hechos y de la reclamación.

- Perjuicios que se consideran sufridos.

- En su caso, referencias legales y jurisprudenciales dictadas en reconocimiento de sus derechos como consumidor y a la normativa en base a la cual se dicta.

- Finalmente, reclamación que usted formula detallando los diferentes conceptos.

- Advertencia de que si en un plazo razonable no obtiene satisfacción a su reclamación emprenderá las acciones legales necesarias, en defensa de su derecho.

- Aportando las pruebas documentales en que apoye su reclamación.

Reclamación posterior al Banco de España:

En caso de respuesta desfavorable o en todo caso si no recibe respuesta alguna en 2 meses desde la fecha de presentación de a la reclamación, debe dirigirse al Servicio de Reclamaciones del Banco de España presentando un escrito y acompañando la documentación que justifique su reclamación así como copia de la reclamación previa dirigida al Defensor al Cliente de la entidad.

El escrito debe contener los siguientes extremos:

a) Nombre, apellidos y domicilio del interesado (reclamante) y, en su caso, además, de la persona que lo represente, justificando la representación. Número de DNI para las personas físicas y datos referidos a registro público para las jurídicas.

b) Denominación o razón social de la Entidad a que se refiere el escrito de reclamación, y oficina u oficinas donde se hubieran producido los hechos objeto de la reclamación.

c) Hechos, razones y solicitud en que se concreten, con claridad, las cuestiones sobre las que se solicita el pronunciamiento del Servicio, haciendo constar expresamente que las mismas no son objeto de litigio ante los Tribunales ordinarios de Justicia.

d) Fecha en que fue presentada la reclamación al defensor del cliente de la Entidad reclamada caso de existir, justificando documentalmente dicha presentación o, en su caso, la denegación de su admisión o la resolución emitida.

e) Lugar, fecha y firma.

Además, el reclamante deberá aportar las pruebas documentales en que apoye su reclamación.

Reclamación judicial:

En su caso y en última instancia, el comprador reclamante, podrá presentar una demanda ante los Juzgados y Tribunales ordinarios, siguiendo los procedimientos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, según su caso concreto.


Ø MODELOS DE RECLAMACIÓN A BANCO

RECLAMACIÓN AL BANCO EN CONTRA DE LA CLÁUSULA DE REDONDEO AL ALZA ( Acrobat Reader DESCARGAR MODELO )

RECLAMACIÓN AL BANCO POR CLÁUSULAS ABUSIVAS ( Acrobat Reader DESCARGAR MODELO)

RECLAMACIÓN AL BANCO POR COBRO DE COMISIONES E INTERESES INDEBIDOS ( Acrobat Reader DESCARGAR MODELO)

RECLAMACIÓN AL BANCO POR MODIFICACIÓN UNILATERAL DE COMISIONES E INTERESES SIN NOTIFICACIÓN ( Acrobat Reader DESCARGAR MODELO)

RECLAMACIÓN AL BANCO POR OFERTAS PUBLICITARIAS ENGAÑOSAS ( Acrobat Reader DESCARGAR MODELO)



5.- RECLAMACIONES A LA CONSTRUCTORA


RECLAMACIONES A LA CONSTRUCTORA

Ø POR CLÁUSULAS ABUSIVAS

Si en el contrato de compraventa se incluyen cláusulas consideradas legalmente como abusivas, puede dar lugar a la correspondiente reclamación.

Conforme a la normativa que regula la defensa de los consumidores y usuarios, se consideran cláusulas abusivas en el ámbito de la compra de vivienda nueva a promotora:

- La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda obligatoriamente al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la documentación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

- Las que excluyen o limitan la responsabilidad del profesional.

- Las que comprometen al consumidor en firme y no al profesional o las que permiten retener cantidades en caso de renuncia del consumidor, sin establecer una cantidad equivalente para el supuesto inverso.

- Las cláusulas de penalización o indemnización desproporcionadas por incumplimiento del consumidor.

- Las que facultan al profesional para la resolución (finalización) unilateral, sin derecho correlativo del consumidor, o a la retención de cantidades sin prestación efectuada.

- Las que autorizan a la finalización de contratos de duración indefinida, sin preaviso con antelación razonable.

- La prórroga automática, sin consentimiento del consumidor, en los contratos de larga duración.

- La adhesión irrenunciable a cláusulas que el consumidor no ha podido, en tiempo, conocer su trascendencia real.

- La alteración unilateral por el profesional de los términos del contrato, de la prestación del servicio o de la entrega del bien.

- El aumento unilateral del precio o su establecimiento en el momento de la entrega del bien o prestación del servicio.

- La reserva exclusiva de estimar cumplido el contrato o de su interpretación.

- Exigir el cumplimiento del consumidor, sin el correlativo del profesional.

- Cesión del contrato, con merma de garantías del consumidor, sin consentimiento de éste.

- Suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos, con sujeción a un arbitraje no regulado legalmente.

- Inversión de la carga de la prueba, es decir, imponer al consumidor la carga de probar el cumplimiento o el incumplimiento de lo pactado.

Lógicamente, como precaución, el comprador debe leer detenidamente todas las condiciones del contrato antes de firmarlo. En este sentido la normativa establece medidas preventivas relativas a la actuación de los profesionales al servicio de la protección del consumidor: Notarios y Registradores.

En los supuestos en que ya haya firmado un contrato que contenga ese tipo de cláusulas es conveniente requerir fehacientemente (por escrito) a la promotora para que proceda a su supresión. De no obtener respuesta favorable puede poner el hecho en conocimiento de los organismos de Consumo, si bien únicamente los Tribunales pueden determinar la nulidad de dichas cláusulas, por lo que si no obtiene respuesta favorable de la promotora, podría acudir vía judicial, interponiendo la demanda civil oportuna, en caso de que la reclamación judicial tuviera posibilidad de éxito atendiendo a sus circunstancias personales y económicas.


Ø POR FALTA DE ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN

Junto al contrato de compraventa, el comprador de vivienda nueva tiene derecho a que la promotora le exhiba y en su caso entregue una serie de documentos. La falta de entrega de tal documentación puede dar lugar a reclamación por parte del comprador.

Así, los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente por escrito en el contrato celebrado.

Por su parte las promotoras deben tener a disposición del público la siguiente información:

- Descripción de la vivienda indicando superficie útil y descripción del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.

- Materiales empleados en la construcción, aislamientos térmicos y acústicos.

- Instrucciones sobre uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre salidas de emergencia.

- Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito.

- Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

- Estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros.

- Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que recaigan sobre la propiedad o el uso de la vivienda.

- En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación, en cada momento.

- En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada, se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta.

- Cuando se trate de vivienda nueva se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Recuerde que a la firma del contrato, todo comprador de vivienda tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos que se acaban de mencionar.


Ø POR RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA. CONSECUENCIAS

Uno de los incumplimientos más frecuentes por parte de las promotoras y que en su caso, puede dar lugar a reclamación por parte del comprador, consiste en el retraso en la entrega de la vivienda. Ese retraso es fácilmente comprobable, pues la fecha de entrega viene identificada en el contrato de compraventa.

Igualmente es frecuente que se consigne en el mismo contrato una prórroga de unos 3 meses mediante la cual la promotora y/o constructora, quedan autorizadas a retrasar la fecha de entrega, como máximo hasta la fecha indicada de prórroga.

En todo caso, llegada la fecha de vencimiento, bien de la fecha originaria bien de la prórroga, el comprador tiene derecho a exigir a la promotora:

1.- Bien el cumplimiento del contrato, es decir, la entrega del inmueble.

2.- Bien su resolución, es decir, la finalización de la compraventa procediéndose a la devolución al comprador de los importes abonados por éste a la promotora, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el omento en que se haga efectiva la devolución (como compensación económica).

En cualquiera de los dos supuestos anteriores además tendría derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios derivados del retraso en la entrega, siempre que exista:

1.- Acreditación del o de los perjuicios sufridos.

2.- Demostración de la relación causa – efecto entre el retraso en la entrega y el perjuicio que aduce.

3.- Valoración económica de los perjuicios alegados.

El incumplimiento por el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

Uno de los supuestos más claros de reclamación puede consistir, por ejemplo, en el importe correspondiente a las rentas abonadas por el comprador derivadas de un contrato de arrendamiento de vivienda vigente durante los meses posteriores a la fecha máxima de entrega, por necesidad de residencia habitual.


Ø POR DEFECTOS EN LA VIVIENDA: OCULTOS, DE HABITABILIDAD, RUINÓGENOS, ETC

Una vez recibido el inmueble, cuya fecha se hace coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compra, no olvide comprobar los defectos que aparecen en la misma.

Tratándose de vivienda nueva y dado que generalmente no hay ocasión para comprobar su estado justo antes de la firma (y tras las reformas y mejoras), la promotora suele admitir la reparación de los defectos aparentes que puedan apreciarse en la misma.

Sin embargo, el gran caballo de batalla frente a las promotoras se encuentra en el marco de los defectos ocultos, es decir, aquellos que no se manifiestan al tiempo de recibir el inmueble, sino más bien con posterioridad, pasando meses e incluso años desde la entrega del inmueble.

En relación con estos últimos debe distinguir, de un lado el tipo de defecto y de otro la normativa aplicable, pues:

1.- Para los proyectos de obra anteriores al 5 de Mayo del 2.000:

1.- El vendedor es responsable por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. El plazo de reclamación es de 6 meses. En este apartado se incluyen realmente todos los defectos que pudieran surgir en el inmueble dentro de ese plazo de 6 meses desde la entrega.

2.- Si los defectos se tratan de los llamados "vicios ruinógenos", es decir aquellos que afectan a la construcción, su estructura... responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

En este apartado se incluyen por los tribunales una serie de supuestos como filtraciones o humedades, vigas, grietas,... que pueden venir de defectos estructurales.

En la responsabilidad contractual de 15 años también pueden intentar incluirse los casos de defectos más leves que, sin embargo, puedan incluirse en lo que se denomina "incumplimiento de algunas condiciones pactadas en el contrato".

2.- Para los proyectos de construcción posteriores al 5 de mayo de 2.000:

Se establece una clasificación más pormenorizada de defectos en el inmueble, como son:

1.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. La responsabilidad podrá exigirse a la constructora durante diez años.

2.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo de duración será de tres años.

3.- El constructor también responderá de los daños materiales provenientes de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, dentro del plazo de un año.


Ø PLAZOS DE RECLAMACIÓN

Dándose alguno de los supuestos por los que podría reclamar a la promotora (cláusulas contractuales abusivas, falta de información o de entrega de documentación, retraso en la entrega de vivienda, defectos en la misma, etcétera) y siempre que se encuentre dentro de los plazos legales de reclamación, los pasos a seguir para reclamar son los siguientes:

Previamente es conveniente realizar un acercamiento amistoso para intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora. En el supuesto en que ese acercamiento no tenga solución favorable, debe dirigir escrito de reclamación, en el que indique los siguientes extremos:

- Referencia al contrato de compraventa celebrado, con indicación de los datos concretos del inmueble adquirido.

- Datos de identificación del reclamante (comprador) y del vendedor.

- Indicación de la reclamación concreta que dirige, con alusión, en su caso, a los perjuicios que se le causen. Siendo posible se procurará cuantificar lo más concretamente posible tales perjuicios.

- Ofrecimiento de llegar a una solución amistosa, advirtiendo que de lo contrario si no recibe solución en un plazo de 10 – 15 días, se verá obligado a iniciar acciones legales, en defensa de sus derechos.

No olvide remitirlo de un modo fehaciente, es decir, por escrito y de forma que quede constancia de la reclamación, para lo cual debe solicitar la hoja de reclamaciones que deben tener a disposición del público. Si la empresa no tuviera o se negara a entregar esa hoja, debe preparar un escrito y remitirlo a través de Correos, mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo, o bien mediante telegrama.

En el supuesto en que su reclamación fuera desatendida puede iniciar dos tipos de trámites, judicial o extrajudicialmente, correspondiendo en este último supuesto a los organismos competentes de la región. En este sentido, en general corresponde a los organismos de Consumo conocer de este tipo de reclamaciones, para lo cual debe presentar copia de toda la documentación que acredita su derecho, así como del DNI.

Si la empresa está adherida a una Junta Arbitral de Consumo, es más interesante acudir a este organismo pues presenta todas las ventajas de un procedimiento judicial, siendo el laudo arbitral vinculante, es decir, de obligado cumplimiento, como si de una sentencia judicial se tratara. Además es un procedimiento gratuito.

Sin embargo, en el supuesto en que la empresa no estuviera adherida a una Junta Arbitral, debe acudir al procedimiento general de Consumo, en el que si bien es de carácter gratuito, su resolución no es de obligado cumplimiento para la promotora – constructora, de modo que en ocasiones únicamente sirve como medida de presión. Se trata en definitiva de un procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer al vendedor las sanciones administrativas que correspondan, sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles, penales o de otro orden en que hubiera incurrido.

Finalmente, decir que el procedimiento judicial es interesante en aquellos supuestos que por la envergadura de los daños sufridos o de la cuantía de la reclamación, merece la pena iniciar la tramitación judicial y generalmente una vez agotada la reclamación ante los organismos de Consumo.


Ø ¿CÓMO HACER SUS QUEJAS Y RECLAMACIONES A LA CONSTRUCTORA?. PASO A PASO

Dándose alguno de los supuestos por los que podría reclamar a la promotora (cláusulas contractuales abusivas, falta de información o de entrega de documentación, retraso en la entrega de vivienda, defectos en la misma, etcétera) y siempre que se encuentre dentro de los plazos legales de reclamación, los pasos a seguir para reclamar son los siguientes:

Previamente es conveniente realizar un acercamiento amistoso para intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora. En el supuesto en que ese acercamiento no tenga solución favorable, debe dirigir escrito de reclamación, en el que indique los siguientes extremos:

- Referencia al contrato de compraventa celebrado, con indicación de los datos concretos del inmueble adquirido.

- Datos de identificación del reclamante (comprador) y del vendedor.

- Indicación de la reclamación concreta que dirige, con alusión, en su caso, a los perjuicios que se le causen. Siendo posible se procurará cuantificar lo más concretamente posible tales perjuicios.

- Ofrecimiento de llegar a una solución amistosa, advirtiendo que de lo contrario si no recibe solución en un plazo de 10 – 15 días, se verá obligado a iniciar acciones legales, en defensa de sus derechos.

No olvide remitirlo de un modo fehaciente, es decir, por escrito y de forma que quede constancia de la reclamación, para lo cual debe solicitar la hoja de reclamaciones que deben tener a disposición del público. Si la empresa no tuviera o se negara a entregar esa hoja, debe preparar un escrito y remitirlo a través de Correos, mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo, o bien mediante telegrama.

En el supuesto en que su reclamación fuera desatendida puede iniciar dos tipos de trámites, judicial o extrajudicialmente, correspondiendo en este último supuesto a los organismos competentes de la región. En este sentido, en general corresponde a los organismos de Consumo conocer de este tipo de reclamaciones, para lo cual debe presentar copia de toda la documentación que acredita su derecho, así como del DNI.

Si la empresa está adherida a una Junta Arbitral de Consumo, es más interesante acudir a este organismo pues presenta todas las ventajas de un procedimiento judicial, siendo el laudo arbitral vinculante, es decir, de obligado cumplimiento, como si de una sentencia judicial se tratara. Además es un procedimiento gratuito.

Sin embargo, en el supuesto en que la empresa no estuviera adherida a una Junta Arbitral, debe acudir al procedimiento general de Consumo, en el que si bien es de carácter gratuito, su resolución no es de obligado cumplimiento para la promotora – constructora, de modo que en ocasiones únicamente sirve como medida de presión. Se trata en definitiva de un procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer al vendedor las sanciones administrativas que correspondan, sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles, penales o de otro orden en que hubiera incurrido.

Finalmente, decir que el procedimiento judicial es interesante en aquellos supuestos que por la envergadura de los daños sufridos o de la cuantía de la reclamación, merece la pena iniciar la tramitación judicial y generalmente una vez agotada la reclamación ante los organismos de Consumo.


Ø MODELOS DE RECLAMACIÓN A CONSTRUCTORA

- RECLAMACIÓN RETRASOS EN LA ENTREGA (Acrobat Reader DESCARGAR MODELO )
- RECLAMACIÓN POR DEFECTOS O VICIOS OCULTOS (Acrobat Reader DESCARGAR MODELO )
- RECLAMACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE PERIODOS DE GARANTÍA (Acrobat Reader DESCARGAR MODELO )
- RECLAMACIÓN POR COBROS INDEBIDOS (Acrobat Reader DESCARGAR MODELO )



6.- PARTICULARIDADES EN LA COMPRA DE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA


PARTICULARIDADES EN LA COMPRA DE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA

Ø TIPOS DE COMPRA

Para determinar los tipos de compra es necesario saber primero qué es una cooperativa de vivienda. Una cooperativa de vivienda es cuando varias personas se juntan y se asocian para construir sus propias viviendas u ofrecerlas a terceras personas. Desde ese momento como socios participan en la promoción de sus viviendas o encargan la promoción de las mismas a una empresa que se llama gestora de cooperativas.

El destino de las viviendas o de las construcciones realizadas podrá ser tanto para uso habitual o permanente de viviendas de los socios, como para descanso vacacional o residencial para personas de la tercera edad o discapacitados que tengan la condición de socios o sean familiares de los mismos.

Por tanto, la compra de viviendas ofrecidas en régimen de cooperativa se puede producir a través de dos procedimientos:

- Por interés propio de las personas que deseen además de comprar viviendas para sí mismos, obtener unos ingresos económicos entre todos los socios para su reparto. (Cooperativas de Viviendas).

- Por la promoción inmobiliaria realizada por una empresa promotora para facilitar a terceros la compra de viviendas, a través de una empresa gestora de viviendas en régimen de cooperativa, (gestora de cooperativas de vivienda), mediante procedimientos de sorteo de viviendas (adjudicación).

En ambos casos, la cooperativa realiza una actividad económica bien de manera propia o bien a través de un representante nombrado por ella, el gestor, que queda vinculado con los socios y con los compradores durante el tiempo que dure cada promoción.

Cada promoción es independiente tanto en su gestión, como en su patrimonio, con lo que la responsabilidad de los gestores se limita a las gestiones realizadas en cada fase o promoción.


Ø VENTAJAS E INCONVENIENTES PARA LOS COOPERATIVISTAS

Comprar una vivienda a través de cooperativa, significa para su comprador integrarse como nuevo socio de la cooperativa con lo que se derivan ventajas e inconvenientes.

VENTAJAS:

Como ventajas, además de los beneficios fiscales de los que goza la cooperativa, se añaden las siguientes:

- El coste de la vivienda es inferior al de mercado si se compra en promoción, ya que el coste de construcción para el promotor, puede reducirse en un 25% sobre el valor de mercado.

- El cooperativista puede adaptar cómodamente los pagos según sus necesidades a la hora de hacer frente al crédito.

- El socio integrado se le considera promotor y participa de los resultados de la cooperativa en el caso de beneficios y tiene derecho a su participación en proporción a las cantidades aportadas.

INCONVENIENTES:

- Puede no garantizarse el plazo de entrega de las viviendas.

- En algunos casos se pueden producir gastos sobrevenidos que causen el pago de un precio mayor distinto al pactado o al establecido legalmente para la vivienda protegida.

Por ejemplo:

En caso de compra de vivienda por 150.000 euros:

- Si se compra una vivienda a una promotora por 150.000 euros, no me puede costar más.

- Si se compra una vivienda en régimen de cooperativa, a un precio inicial de 120.000 euros:

- Si todo va bien, me ahorraré 30.000 euros.
- Si se producen gastos no previstos, puede costar más de 150.000 euros.

- El régimen de venta de la vivienda puede ser limitado por los Estatutos de la cooperativa, necesitando el socio que desee vender, ponerlo en conocimiento de la cooperativa para poder ofrecerla a nuevos interesados que soliciten comprar la vivienda e integrarse como socios (adjudicatarios) o, comprar la cooperativa la vivienda por alguno de sus socios en el mismo precio ofrecido por el socio vendedor.

Se trata de derechos preferentes de compra que tiene la cooperativa que puede ejercer antes de la venta (derecho de tanteo), o después de la venta realizada por el vendedor (derecho de retracto) y no haya sido comunicada por el socio vendedor.

En todo caso, la cooperativa no podrá ejercitar estos derechos preferentes si no presenta un nuevo socio comprador, en el plazo de 3 meses, desde que el vendedor comunique al órgano de gestión y representación de la cooperativa (Consejo Rector), su intención de venta.


Ø COMPRA A TRAVÉS DE PROMOTORA

REQUISITOS PREVIOS:

Con carácter general, el comprador debe comprobar previamente a la compra, si la cooperativa es propietaria de los terrenos o del solar donde se van a construir las viviendas y la fase o promoción a la que pertenecen, comprobación que puede realizarse a través del Registro de la Propiedad.

Igualmente debe comprobar si la cooperativa está inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma, atendiendo a las promociones realizadas dentro del territorio. Para Castilla-La Mancha, las cooperativas de vivienda que se constituyan sólo podrán realizar promociones y construirlas exclusivamente dentro del territorio de la Comunidad Autónoma y con su domicilio social dentro de la misma.

VIVIENDA LIBRE:

La compra reúne todos los requisitos y condiciones necesarios para la compra de vivienda a través de promotora, en todo lo relativo a información y documentación previa a disposición de los compradores, plazo de entregas y cantidades avaladas entregadas, solicitud de préstamos y todos aquellos caracteres propios para la compra de vivienda libre nueva.

VIVIENDA PROTEGIDA:

En la compra de vivienda protegida a través de cooperativas, los socios adquieren para ellos mismos y sus familiares las viviendas, teniendo que cumplir una serie de requisitos según ley, para poder obtener financiación para la compra de vivienda protegida ( financiación cualificada):

- Una relación de al menos del 80% de los socios o de los compradores de vivienda a través de sorteos de viviendas (adjudicatarios), indicando su NIF y circunstancias personales.

- Las viviendas se tienen que destinar a vivienda permanente y habitual.

- Carecer de otra vivienda en propiedad en la misma localidad o disponer de cualquier derecho de uso o de disfrute sobre la misma.

- No sobrepasar los limites establecidos en los Planes de Vivienda estatales o de la Comunidad Autónoma aprobados, en cuanto a ingresos computables de la unidad familiar y superficie máxima útil de la vivienda.

- La propiedad del suelo y de lo construido es propiedad de la cooperativa sin perjuicio de la adjudicación de cada vivienda individualmente a cada socio y de la división del préstamo hipotecario solicitado por la cooperativa.

- El conjunto de pagos realizados por cada socio no puede superar el precio máximo de venta, incluyendo los honorarios de gestión en su caso.

- El precio final de la vivienda no puede ser superior, en ningún caso, al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de la vivienda (documento que establece el tipo de régimen de protección de la misma).

- Los gestores nombrados responden de la denegación de los préstamos, ayudas o subvenciones solicitados.

- Las cooperativas que promuevan la venta de vivienda protegida tienen que estar inscritas en el Registro Especial de Entidades Promotoras de viviendas de protección oficial existente en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

En ambos casos, tanto para vivienda libre, como para vivienda protegida pueden beneficiarse de este tipo de régimen las entidades sin ánimo de lucro para sus empleados por razón de su trabajo, ó para los locales que necesiten para el desarrollo de sus actividades.


Ø FINANCIACIÓN PARA LA COMPRA

La financiación para la compra de vivienda en régimen de cooperativa difiere según que la compra lo sea de vivienda libre ó de vivienda protegida. En este último caso, (vivienda protegida), su adquisición obliga a sus socios y adjudicatarios, a cumplir con los requisitos anteriores para la vivienda protegida, para poder acogerse a la financiación para compra de este tipo de vivienda.

FINANCIACIÓN PARA COMPRA DE VIVIENDA LIBRE:

La financiación para la compra de vivienda libre a través de cooperativa se somete a los mismos requisitos y condiciones que para la compra de vivienda libre nueva a través de promotora.

Por lo tanto, la cooperativa debe garantizar a sus socios y adjudicatarios, la información y planos de las viviendas de cada promoción, copias de las licencias necesarias obtenidas, las cantidades entregadas a cuenta y en general, todos los aspectos relacionados para la compra de vivienda libre sobre plano. Igualmente se somete a las mismas responsabilidades que las promotoras de viviendas, por todos los actos y contratos realizados.

FINANCIACIÓN PARA COMPRA DE VIVIENDA PROTEGIDA:

La compra de vivienda protegida en régimen de cooperativa, obliga a sus socios como promotores, a la compra para sí mismos de las viviendas que se proyectan construir.

La obtención de financiación para la compra o adjudicación por sorteo de vivienda protegida en régimen de cooperativa, se regula por cada Comunidad Autónoma atendiendo al Plan de Vivienda vigente en cada una de ellas (2002-2005).

Cada Comunidad Autónoma, regula a través de sus Planes de Vivienda vigentes, los requisitos que deben reunir los adjudicatarios de viviendas protegidas en régimen de cooperativa, en cuanto a niveles de ingresos familiares, préstamos, ayudas y subvenciones.

El Plan de Vivienda vigente (2002-2005), para la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, establece como promotores o adjudicatarios de vivienda protegida en régimen de cooperativa, a los siguientes colectivos para acceder a los préstamos, ayudas y subvenciones para la compra de vivienda protegida (financiación cualificada):

DESTINATARIOS:

a) Los compradores, adjudicatarios o promotores individuales para uso propio cuyos niveles de ingresos familiares no superen 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

b) Los compradores, adjudicatarios o beneficiarios con ingresos inferiores a 4,5 veces el salario mínimo interprofesional cuando de trate de primera compra de vivienda en propiedad.

c) Los compradores, adjudicatarios o beneficiarios de vivienda protegida, con ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional para viviendas en régimen especial de protección.

d) Los compradores, adjudicatarios o beneficiarios de vivienda protegida que no dispongan de otra vivienda o que carezcan de cualquier tipo de uso y disfrute sobre la misma.

e) Las familias numerosas con ingresos familiares no superiores a 4,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional y se trate de primera vivienda o que teniéndola necesiten adquirir una vivienda de mayor superficie útil no superior a 120 metros cuadrados.

Para poder acceder a la compra de una vivienda de protección oficial, los destinatarios anteriores deben acreditar las siguientes circunstancias:

REQUISITOS:

- Carecer de ingresos familiares superiores a 5,5 veces y hasta 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional y no se posea otra vivienda libre o protegida en la misma localidad.

- Carecer o haber obtenido previamente préstamos cualificados, ayudas o subvenciones a cargo de la Comunidad de Castilla-La Mancha y al amparo de planes estatales de viviendas anteriores, durante los diez años anteriores a la solicitud de las ayudas.

Este requisito no es necesario cuando el comprador solicita nuevas ayudas por cambio de residencia para adquirir una nueva vivienda o se destina la ayuda para rehabilitar en la que vive.

- Que las viviendas se hayan calificado de protección oficial en régimen general o especial y no superen los 90 metros cuadrados, ó los 120 metros cuadrados si las viviendas se destinan a familias numerosas y se adquieren mediante promociones.

- Que los precios de las viviendas no superen los límites máximos de venta establecidos por la Comunidad Autónoma para cada área geográfica (áreas dentro del territorio de la Comunidad que agrupan diversos municipios), tanto para vivienda nueva como para vivienda existente.

Estos requisitos son de inexcusable cumplimiento para que los adjudicatarios y beneficiarios anteriores puedan acceder a las ayudas y subvenciones existentes. El incumplimiento de cualquiera de ellos, conllevará la imposición de sanciones así como la pérdida de las ayudas recibidas con pago de los intereses por retraso originados desde que sean percibidas.

CONDICIONES PARA ACCEDER A LA FINANCIACIÓN CUALIFICADA EN VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN, EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA.

Se denomina financiación cualificada al conjunto de medidas aprobadas por el Estado, en colaboración con las Comunidades Autónomas y otras entidades públicas y privadas para promocionar y facilitar la compra y adjudicación de viviendas protegidas para todas aquellas personas que no pueden acceder a la compra o al arrendamiento de viviendas en condiciones normales de mercado.

Se trata de formas de financiación para los destinatarios o adjudicatarios de viviendas de protección oficial en régimen de cooperativa, en la compra de las viviendas que pueden revestir las formas siguientes:

- Ayudas Estatales Directas >a la Entrada para la compra de primera vivienda (AEDE) con préstamo subsidiado (reducido en las cuotas a pagar del capital o de los intereses)

Tramos de ingresos, según número de veces SMI

AEDE (% precio vivienda)

Subsidiación (% cuota mensual préstamo)

Inferiores a 1,5

11%

20% (10 años)

Entre 1,5 y 2,5

8%

15% (10 años)

Entre 2,5 y 3,5

5%

10% (5 años)

Entre 3,5 y 4,5

--

5% (5 años)

- Prestamos Subsidiados ó reducidos:

Tramos de ingresos según SMI

Subsidiación (% cuota mensual préstamo)

Inferiores a 1,5

40% (10 años)

Entre 1,5 y 2,5

30% (10 años)

Entre 2,5 y 3,5

15% (10 años)

Entre 3,5 y 4,5

5% (5 años)

Se trata del sistema propio de ayudas y subvenciones elaboradas por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, a través de la Consejería de Obras Públicas y siempre dependiendo de los importes que se puedan destinar por parte de la Comunidad según su presupuesto.

BENEFICIARIOS:

- Cooperativas de viviendas o compradores que resulten adjudicatarios para uso propio, de vivienda nueva protegida y familias numerosas beneficiarias de vivienda nueva protegida, acogida al régimen general, en las siguientes cuantías:

Tramos de ingresos, según número de veces SMI

Subvenciones >(% precio vivienda)

>Inferiores a 1,5

>8%

>Entre 1,5 y 2,5

>7%

>Entre 2,5 y 3,5

>5%

>Entre 3,5 y 4,5

>2%

>- Cooperativas de viviendas o compradores que resulten adjudicatarios para uso propio, de vivienda nueva protegida adquirida en régimen de cooperativa, y familias numerosas beneficiarias de vivienda nueva protegida acogida al régimen especial, en las siguientes cuantías:

Tramos de ingresos, según número de veces SMI

Subvenciones (% precio vivienda)

Inferiores e iguales a 1,5

>17%

>Entre 1,5 y 2,5

>10%

Estos porcentajes aumentan cuando los socios o adjudicatarios de la cooperativa puedan solicitar la ayuda estatal directa destinada a financiar la entrada para la compra de la vivienda, en las cuantías siguientes:

Tramos de ingresos, según número de veces SMI

Subvenciones (% precio vivienda)

Inferiores e iguales a 1,5

20%

Entre 1,5 y 2,5

13%

>CONDICIONES PARA ACCEDER A LA FINANCIACIÓN CUALIFICADA EN VIVIENDAS EXISTENTES EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA

Este tipo de financiación se dirige a los siguientes tiposde viviendas:

- Viviendas libres o protegidas en segundas y sucesivastransmisiones (ventas).

- Viviendas protegidas que se hayan destinadoa arrendamiento (alquiler).

- Viviendas libres de nueva construcción en las que haya transcurrido 2 años como mínimo entre la licencia de primera ocupación (documento entregado por la cooperativa para ocupar la vivienda)y la compraventa o la opción de compra.

- Viviendas protegidas de nueva construcción en primera transmisión con superficies útiles hasta 120 metros cuadradospara familias numerosas que habiendo transcurrido 1 año no las hayan ocupado.

Estas viviendas toman como precio máximo de venta(precio máximo legal permitido), el precio establecido para las viviendas protegidas de nueva construcción en el área geográfica donde se encuentren.

Para su financiación, los préstamos que se concedan para su adquisición o adjudicación se conceden con las mismas condicionesque para los préstamos para viviendas protegidas de nueva construcción, así como las ayudas estatales directas a la entrada.

Al igual que las ayudas y subvenciones para la financiación y adquisición de vivienda nueva protegida, la Consejería de Obras Públicas de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, establece ayudas y subvenciones para los compradores de segunda y sucesivas viviendas libres y protegidas, en régimen de cooperativa, para todo el territorio de la Comunidad.

Estas ayudas se destinan para aquéllos compradores que adquieren una vivienda ya existente dentro del Plan de Vivienda actual (2002-2005) y cuyos ingresos familiares anuales no superen 4,5 veces el salario mínimo interprofesional, unos 27.856,91 euros (4.635.000 pesetas).

Las cuantías establecidas son las siguientes:

Tramos de ingresos, según número de veces SMI

Subvenciones (% precio vivienda)

Inferiores a 1,5

8%

Entre 1,5 y 2,5

7%

Entre 2,5 y 3,5

5%

Entre 3,5 y 4,5

2%

Las cuantías de todas estas ayudas, tanto para viviendas de nueva construcción como para vivienda existente, adquiridas en régimen de cooperativa, toman como referencia para su cálculo, el valor de lo construido y el del suelo, sin incluirse en ningún caso, el valor de los garajes, trasteros u otros anejos que se vendan con las viviendas.

LIMITACIONES DE USO Y DE DISPOSICIÓN:

Las viviendas adquiridas en régimen de cooperativa y sometidas a algún tipo de protección ya sea privada o pública, y que se acojan al sistema de financiación cualificada previsto en los Planes de Vivienda vigentes (2002-2005), no pueden ser vendidas ni cedidas a terceros durante 10 años desde que se haya concedido el préstamo ó de 5 años, si se han concedido ayudas.

Tanto las ayudas percibidas como el importe del préstamo recibido tienen que devolverse a la Comunidad Autónoma con los intereses legales generados si se decide vender la vivienda dentro del plazo de protección, perdiendo todas las ventajas obtenidas para el préstamo y las ayudas a las que pueda tener derecho (Descalificación).

Las ventas posteriores de las viviendas se sujetan al precio máximo de venta establecido por metro cuadrado de superficie útil durante el plazo de protección, establecido en la calificación definitiva o en la escritura de compraventa y adjudicación.

Así mismo, las limitaciones anteriores tienen que hacerse constar en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva (documento que recoge la ampliación de plantas, o la construcción de un edificio) y en las escrituras de préstamo hipotecario a la hora de ser inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por último, no está permitido que el socio cooperativista pueda vender o ceder las viviendas protegidas a precio libre de forma voluntaria, hasta que no pasen 15 años desde la calificación definitiva, siempre que el sistema de financiación de las viviendas se acoja al Plan de Vivienda vigente (2002-2005) Su incumplimiento conlleva la descalificación, (perdida del régimen de protección) de la vivienda protegida y la pérdida de las ayudas o subvenciones recibidas.

Los adjudicatarios de vivienda protegida en régimen de cooperativa que disfruten de préstamos y ayudas ó subvenciones de Planes de Vivienda anteriores, no podrán disfrutar de las ventajas y condiciones establecidas para los préstamos ayudas y subvenciones fijados en el Plan de Vivienda vigente (2002-2005).


Ø INSCRIPCIÓN Y REGISTRO

Como cualquier otra vivienda, las viviendas adquiridas en régimen de cooperativa, se inscriben en el Registro de la Propiedad a través de la escritura de compra y adjudicación otorgada ante notario, siendo por cuenta del comprador los gastos generados por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Si se trata de vivienda protegida adquirida en primera o segundas y sucesivas transmisiones, el contrato privado firmado con la cooperativa, tiene que haber sido presentado por ésta, para obtener el visado por la Delegación Provincial de Obras Públicas de la Comunidad Autónoma y quedará depositado y registrado en los registros existentes en cada Delegación Provincial, de todos los compradores, adjudicatarios y beneficiarios de vivienda protegida en cada provincia.

Las inscripciones realizadas en el Registro de la Propiedad de cada provincia deben de contener la declaración de obra nueva del edificio, las inscripciones de las escrituras de compra de cada adjudicatario y la mención del tipo de protección (afección) al que pertenecen, en el caso de tratarse de vivienda protegida.


Ø BAJA DEL SOCIO DE LA COOPERATIVA

Las cooperativas permiten a todos sus socios salir libremente de la cooperativa, siempre por las causas justificadas en los propios Estatutos de la misma. En ellos se establece el período mínimo de permanencia que debe de respetar los socios que en ningún caso puede superar los 5 años.

Pasado ese período, los socios pueden salir de la cooperativa debiendo de ponerlo en conocimiento del Consejo Rector (órgano de gestión y de representación de la cooperativa) ya que de no hacerlo pueden exigírseles responsabilidades al socio por esa falta de comunicación.

Si el Consejo Rector no resuelve nada sobre la petición de baja del socio, pasado el plazo de 3 meses ó en el plazo fijado en los Estatutos de la cooperativa, la baja queda justificada y tendrá derecho a la devolución aportaciones realizadas al capital social de la cooperativa.

En el caso de que el socio hubiese entregado cantidades a cuenta antes de entregar las viviendas y decidiese salir de la cooperativa, debe ponerlo igualmente en conocimiento del Consejo Rector de la misma, para que le sean devueltas las cantidades pagadas hasta el momento de la baja, más los intereses legales del dinero vigentes, hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.


Ø SEGUNDAS Y SUCESIVAS TRANSMISIONES (VENTAS)

Cualquier socio de la cooperativa puede vender la vivienda a terceras personas que no tengan interés dentro de la cooperativa siempre que su intención de vender lo ponga en conocimiento del Consejo Rector.

La vivienda no se puede vender libremente y el socio tiene que esperar a que transcurran 5 años o el plazo establecido en los Estatutos para poder venderla. Si no quiere esperar a la finalización del plazo para vender, debe esperar a que la cooperativa ejerza el derecho preferente para comprar (derecho de tanteo) por el mismo precio. Será la cooperativa la que ofrezca la vivienda a los solicitantes interesados y por riguroso orden de antigüedad.

Si pasado el plazo de 3 meses, la cooperativa no ha admitido a nuevos socios ó no se interesa por la compra de la vivienda, el socio puede vender libremente la vivienda a otros interesados, quedando desvinculado totalmente de la cooperativa.

En todo caso, si el socio vendedor tiene la intención de venderla a las personas que convivan con él o a su propio cónyuge no existirán las limitaciones anteriores, siempre que éste hecho haya sido puesto en conocimiento del Consejo Rector por el socio vendedor.


Ø BENEFICIOS FISCALES

La compra de vivienda a través de cooperativa otorga a la cooperativa como tal determinados beneficios fiscales en los impuestos siguientes:

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Gozan de exención total en el impuesto, tanto en los documentos notariales matrices (originales de las escrituras) y copia de les escrituras de compraventa y de los actos siguientes:

- Actos de constitución, ampliación de capital, fusión y escisión.
- La constitución y cancelación de préstamos solicitados.

- Impuesto sobre Sociedades

Para este impuesto, la cooperativa tributa por toda su actividad al tipo del 20%. Para los beneficios obtenidos fuera de la cooperativa (beneficios extracooperativos), el tipo de gravamen aplicable es el general del 35%.

- Impuestos Municipales.

Gozan de bonificación del 95% en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

PAGO DE IMPUESTOS EN LA COMPRA Y ADJUDICACIÓN

El socio cooperativista una vez comprada o adjudicada la vivienda, pagará un impuesto distinto dependiendo del tipo de transmisión de que se trate:

- En primera transmisión, debe de pagar a la cooperativa promotora el IVA repercutido del 7% sobre el importe de la compraventa.

- En segundas y sucesivas transmisiones el pago es también del 7% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, para el socio cooperativista que adquiere la vivienda, sobre el importe de la compraventa.



7.- IMPUESTOS QUE AFECTAN A LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA


IMPUESTOS QUE AFECTAN A LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA

Ø IMPUESTOS DEL ESTADO

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA).

- ¿Cómo funciona el IVA en la compra de vivienda, garajes y anexos?

El IVA somete a tributación todo el proceso edificador, desde la contratación hasta su terminación, una sola vez. El terreno, la urbanización, las obras de construcción hasta su ultimación y la primera entrega que el promotor realice, están sujetas a IVA.

Por tanto, el IVA se aplicará solo cuando se compra una vivienda nueva directamente del promotor o constructor.

Así, las entregas posteriores de viviendas (compra de viviendas de segunda mano), están exentas de IVA (no hay que tributar por IVA), pero sometidas a tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

- ¿Cuándo hay que pagar el IVA o el ITP?

Las operaciones sujetas a IVA no lo están al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Ambos impuestos se excluyen entre sí: El IVA somete a tributación las operaciones empresariales, mientras que el ITP somete a tributación las no empresariales.

Sin embargo, hay que tener presente, que el comprador de una vivienda nueva, sometida a tributación con el IVA, debe presentar liquidación del ITP, como operación no sujeta.

¿Cuánto se paga por IVA en vivienda libre, garajes y anexos?

Se aplica el tipo reducido del 7% las entregas de:

a) Edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas.

b) Garajes y anexos (Sótanos, buhardillas, trasteros, etc.) situados en el mismo edificio que la vivienda, siempre que se transmitan conjuntamente (se compren a la vez, en la misma fecha y ante el mismo Notario). El número de plazas de garaje sometidas al tipo del 7%, se limita a dos.

La transmisión conjunta de garajes y anexos, se produce cuando se realiza en el mismo acto y en la misma fecha, siendo indiferente que figure en el mismo o distinto documento privado o escritura pública.

¿Cuánto se paga por IVA, si compramos una vivienda de protección oficial?

Se aplica el tipo superreducido del 4% siempre que el precio de vivienda de VPO no sobrepase el 12,5% del precio que el Estado ha fijado para este tipo de viviendas, a las entregas de viviendas, incluidos garajes (hasta un máximo de dos) y anexos, situados en el mismo edificio, que se compren de modo conjunto, cuando reúnan los siguientes requisitos:

- Que las viviendas estén calificadas administrativamente de protección oficial de régimen especial o de promoción pública por el Departamento competente, y

- Que los vendedores sean los promotores de la vivienda.

¿Quién tiene que pagar el IVA?

El comprador debe abonar el IVA al promotor de la vivienda, requiriéndole la entrega de la correspondiente factura.

El promotor será el sujeto pasivo del IVA, al ser el que entrega el bien, por tanto es el obligado al pago del impuesto (previamente repercutido) y al cumplimiento de las demás obligaciones formales, por tratarse del empresario establecido en España, que presta el servicio. Por tanto, es el vendedor el obligado tributario, el que debe liquidar el pago del IVA y el responsable de su ingreso en su próxima declaración trimestral.

A MODO DE EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título orientativo)

Si Amalia compra en Toledo una vivienda valorada en 120.000 euros (19.966.320 pesetas) y una plaza de garaje situada en el mismo edificio por valor de 6.000 euros (998.316 pesetas). Siempre que las compre en el mismo día y en el mismo acto (aunque cada compra venga reflejada en escritura pública diferente), deberá abonar al constructor o promotor, el 7% de IVA, sobre el precio del garaje y de la vivienda.

Si por el contrario, compra la plaza de garaje un año después, tendrá que abonar el 16% de IVA, sobre el precio de 6.000 euros (998.316 pesetas) de la plaza de garaje.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. (ITP Y AJD)

La ley que regula este impuesto, otorga a las Comunidades Autónomas competencia para la regulación, en su territorio de la gestión y liquidación de este impuesto.

- ¿Cómo funciona el ITP Y AJD en la compra de una vivienda nueva?.

Cuando la vivienda nueva, se compra directamente al constructor o promotor, el comprador queda obligado a pagar el IVA, no obstante, debe presentar formulario de liquidación del ITP, como operación no sujeta a ITP.

Pero cuando se formaliza la compra en escritura pública notarial, el comprador además estará obligado a liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, al tipo 0.5% sobre el valor declarado en el documento.

- ¿Cómo funciona el ITP en la compra de una vivienda de segunda mano?

Cuando la vivienda es de segunda mano, el comprador sólo deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6% del valor real del bien transmitido, para la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha).

- ¿Cómo funciona el AJD en las escrituras de préstamo hipotecario?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados somete a tributación al tipo 0.5% la formalización de la hipoteca en escritura notarial.

Cuando se trate de préstamos hipotecarios, la cantidad a tener en cuenta a la hora de liquidar el IAJD, no sólo es la solicitada en el préstamo, sino el conjunto de cantidades garantizadas con hipoteca (intereses, intereses de demora, costas y gastos).

Quedarán exentas de tributar por AJD (no hay que pagar este impuesto), las siguientes escrituras públicas (si bien aunque esté exento, hay que presentarlo):

- Las escrituras de cancelación de hipotecas otorgadas durante los años 2.001 y 2.002.

- Las escrituras de subrogación de préstamos hipotecarios (Cuando el comprador se hace cargo de la hipoteca del vendedor).

- Las escrituras de novación que modifique los préstamos hipotecarios, siempre que la modificación sea para mejorar las condiciones del tipo de interés pactado inicialmente. Si la novación es por ampliación de la hipoteca si que hay que abonar este impuesto.

- Las escrituras públicas de primera compra de viviendas de protección oficial, pero sólo hasta la cantidad legalmente necesaria para la adquisición de la vivienda (el precio de compra), y no por el exceso del préstamo sobre el valor legal de la misma, siempre que se adquiera durante los seis años siguientes a la calificación.

-- ¿Quién tiene que pagar el ITP y el AJD?.

El sujeto pasivo o persona obligada al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra de una vivienda de segunda mano, es el comprador y en la constitución de un préstamo para la compra de la vivienda, es el que recibe el préstamo.

El sujeto pasivo o persona obligada al paga del impuesto de actos jurídicos documentados, en la escritura notarial de la compraventa es igualmente el comprador y en la escritura de constitución de un préstamo es el adquirente del derecho y en su defecto las personas que soliciten el documento notarial o para cuyo interés se otorgue.

- ¿Dónde, cuándo y cómo se paga el ITP y AJD?

Para pagarlo hay que acudir a la oficina liquidadora de la Comunidad autónoma donde se encuentre situada la vivienda.

El plazo es de 30 días hábiles desde el momento en que se formaliza la compra de la vivienda (por ejemplo cuando se otorga la escritura pública ante el Notario). En cuanto a la manera de contar los días, no se tienen en cuenta ni los domingos, ni las fiestas nacionales, autonómicas y locales.

La forma de pago, es por autoliquidación, lo que implica que el propio contribuyente (la persona obligada al pago) debe presentar el impreso oficial debidamente cumplimentado con los datos obligatorios y la cuantía a ingresar calculada. (Modelos de autoliquidación en el ITP: 600 ó 620 y en IAJD: 600, 610 ó 30A)

El pago puede hacerse en efectivo, con cheque conformado o bien, ordenando el cargo en la cuenta bancaria del pagador.

Aunque el pago se realiza de una sola vez y por el total, puede pedirse un aplazamiento, presentando la solicitud por escrito en la oficina liquidadora y con los intereses correspondientes.

No es necesario realizar el pago de estos impuestos, personalmente, pues puede formalizarlo cualquier persona autorizada por el comprador. Para otorgar la autorización, es necesario redactarla por escrito, indicando los datos personales del comprador y del autorizado (incluso número de DNI, de ambos), junto con una copia del DNI de la persona que autoriza.

- ¿Qué documentación debe aportar el obligado al pago del impuesto?

1.- El Impreso oficial de autoliquidación, que se obtiene en la oficina liquidadora:

- Modelos de autoliquidación:

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 600 ó 620
- Impuesto Actos Jurídicos Documentados (IAJD): 600, 610 ó 30ª.

2.- Original de la escritura pública de compraventa de la vivienda, junto con una copia simple de la misma o fotocopia del original.

3.- Etiquetas fiscales del comprador.

A MODO DE EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título orientativo)

Luis y María compran una vivienda de segunda mano (a un particular) en Cuenca, por un precio de 120.000 euros (19.966.320 pesetas), tendrán que pagar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el 6% del valor real y escriturado de la vivienda.

* Sujeto a posibles reformas legislativas que puedan modificar parcialmente el contenido el presente apartado y que pudieran ser de aplicación a partir del 1 de Enero de 2.003. Siendo el régimen de alquiler de vivienda, la materia que mayores modificaciones puede presentar.

a) ¿Tiene derecho a deducción, el comprador de una vivienda habitual, tanto si hay financiación ajena, como si no la hay?

La compra de la vivienda habitual genera derecho a deducirse en la declaración de IRPF por las cantidades pagadas durante el ejercicio fiscal (todo lo pagado del 1 de enero al 31 de diciembre del año del que se presenta la declaración de la Renta), para la compra de la misma.

Para tener derecho a la deducción, debe tratarse de la vivienda habitual del comprador, es decir, la que se habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras (compra o finalización de la construcción), y durante un plazo continuado de 3 años, salvo que concurran determinadas circunstancias previstas en la legislación, que eximen de la obligación de habitarla durante los 3 años mencionados.

Por tanto, si la vivienda adquirida reúne los requisitos indicados, para ser considerada vivienda habitual del contribuyente, éste podrá deducirse por las cantidades que destine a su adquisición, hasta el límite anual de 9.015,18 euros (1.500.000 pesetas)

Las cantidades por las que se puede deducir, además de la parte del precio abonada, son las siguientes:

- Intereses del préstamo o hipoteca solicitada para comprar la vivienda.

- Impuestos abonados por la adquisición (IVA, ITP y AJD, Impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o anteriormente llamada plusvalía municipal).

- Gastos de Notaría y de realizar la Inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad.

- Primas de seguros, que legalmente vengan exigidas para la obtención del préstamo hipotecario.

- Y en general, demás gastos justificados y realizados para la compra.

Los porcentajes de deducción son diferentes, dependiendo de que el comprador compre la vivienda habitual con o sin financiación ajena (préstamo), así:

- CON FINANCIACIÓN AJENA O PRÉSTAMO.

- Para los primeros 4.507,59 euros (750.000 pesetas) pagados: El 25% durante los dos primeros años, y el 20%, durante los restantes.

- Para el exceso sobre los primeros 4.507,59 euros (750.000 pesetas), con el límite de 9.015,18 euros (1.500.000 pesetas) : El 15%.

Para poder aplicarse estos porcentajes de deducción, se exige que la financiación de la vivienda habitual (el préstamo), reúna los siguientes requisitos:

a) Que el importe financiado del valor de adquisición (La cantidad solicitada), sea al menos del 50% del total (la mitad del valor de adquisición de la vivienda). El valor de adquisición está formado por el precio de la vivienda, más todos los gastos e impuestos realizados para la compra.

b) Que durante los tres primeros años del préstamo no se amorticen (paguen) cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado.

A MODO DE EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título orientativo)

Andrés compra una vivienda en Ciudad Real, por un precio de 120.000 euros (19.966.320 pesetas).

Hay que tener en cuenta que el valor de adquisición de esta vivienda está formado por la suma del precio y de todos los demás gastos e impuestos pagados por Andrés y necesarios para formalizar la compra (como Impuestos pagados por la compra, gastos de notaria y Registro de la Propiedad, etc.) por tanto, puede ascender a la cantidad de 142.000 euros (23.626.812 pesetas).

Le conceden una hipoteca para la compra de la vivienda por una cantidad de 110.000 euros (18.302.460 pesetas).

Durante el año completo por el que va a presentar la declaración de la renta, supongamos que Andrés paga por su vivienda habitual por todos los gastos en total, 11.500 euros (1.913.439 pesetas).

Como la hipoteca concedida (110.000 euros o 18.302.460 pesetas), supera el 50% del valor de adquisición (71.000 euros o 11.813.406 pesetas), y Andrés no tiene pensado durante los tres primeros años del préstamo, amortizar más del 40% del capital solicitado (44.000 euros o 7.320.984 pesetas), podrá deducirse en su declaración de la renta de la siguiente forma:

Cantidades pagadas por adquisición de su vivienda: 11.500 euros (1.913.439 pesetas).

Límite de la base de deducción: 9.015,18 euros (1.500.000 pesetas).

Porcentajes de deducción:

- Para los primeros 4.507,59 euros (750.000 pesetas): El 25%, 1.126,90 euros (187.500 pesetas).

- Para los siguientes 4.507, 59 euros (750.000 pesetas): el 15%, 676,14 euros (112.500 pesetas) .

Total cantidad deducida: 1.803,04 euros (300.000 pesetas).

- SIN FINANCIACIÓN AJENA (SIN PRÉSTAMO).

El porcentaje general de deducción, cuando la vivienda habitual se compra sin préstamo es del 15%.

Todos los ejemplos son a título orientativo.

A MODO DE EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título orientativo)

Salvador compra una vivienda en Guadalajara, por un precio de 120.000 euros (19.966.320 pesetas).

Hay que tener en cuenta que el valor de adquisición de esta vivienda está formado por la suma del precio y de todos los demás gastos e impuestos pagados por Salvador y necesarios para realizar la compra (como Impuestos pagados por la compra, gastos de notaria y Registro de la Propiedad, etc.) por tanto, puede ascender a la cantidad de 142.000 euros (23.626.812 pesetas).

Supongamos que Salvador, no solicita hipoteca para la compra, pues pacta con el vendedor, el pago aplazado por cuantía de 12.000 euros (1.996.632 pesetas) anuales, durante 10 años.

Durante el año completo por el que va a presentar la declaración de la renta, Salvador invierte en la compra de la vivienda habitual por todos los pagos realizados (parte del precio pagada al vendedor, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Notaría, Registro de la Propiedad, etc. ), la cantidad de 24.000 euros (3.993.264 pesetas) .

Cantidades pagadas por adquisición de vivienda: 24.000 euros (3.993.264 pesetas).

Límite de la base de deducción: 9.015,18 euros (1.500.000 pesetas).

Porcentaje de deducción: 15%

Para los 9.015,18 euros (1.500.000 pesetas) : El 15%, 1.352,28 euros (225.000 pesetas).

Total cantidad deducida: 1.352,28 euros (225.000 pesetas).

B.- ¿Cómo afecta en el IRPF, la compra de una vivienda no habitual, para alquilarla o no?

Cuando una persona compra una vivienda con finalidad distinta a la de habitarla, afecta de la siguiente forma, en su Declaración de la Renta:

- Cuando la vivienda no se alquila.

La segunda vivienda, siempre que no se encuentre arrendada (alquilada) o subarrendada, sea urbana y no constituya la vivienda habitual, debe declararse en IRPF, por el sistema de rentas imputadas (rendimientos sometidos a tributación por la vivienda que no es habitual). El inmueble se valora como regla general por 2% del valor catastral, o el 1.1% en caso de estar revisado (determinándose en proporción a los días que corresponda la titularidad en cada año).

No es posible deducir ningún gasto.

A MODO DE EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título orientativo

Supongamos que Ernesto es propietario de dos viviendas urbanas situadas en Albacete, una de ellas, es su vivienda habitual y su valor catastral es de 36.060 euros (6.000.000 pesetas) , la otra se encuentra desocupada y su valor catastral es de 30.050 euros (5.000.000 pesetas).

Si el valor catastral no ha sido revisado con posterioridad al 1/1/94, debe imputarse como renta inmobiliaria el 2% sobre 30.050 euros (5.000.000 pesetas) si ha sido propietario de la vivienda durante todo el año.

Si este mismo inmueble, hubiera sido adquirido el 20 de noviembre, debe imputarse como renta inmobiliaria el 2% sobre 30. 050 euros (5.000.000 pesetas) x (41/365).

En el caso de que el valor catastral hubiera sido revisado con posterioridad al 1/1/94, debería imputarse como renta inmobiliaria el 1,1% sobre 30.050 euros (5.000.000 pesetas), si ha sido propietario del inmueble durante todo el año.

Si este mismo inmueble, hubiera sido adquirido el 20 de noviembre, debe imputarse como renta inmobiliaria el 1,1% sobre 30.050 euros (5.000.000 pesetas) x (41/365).

- Cuando la vivienda no se alquila.

El total de las rentas percibidas en concepto de arrendamiento de una vivienda (el dinero cobrado por el alquiler durante todo el año), debe ser declaradas por el propietario en la declaración de la renta, como rendimiento de capital inmobiliario.

Para determinar el rendimiento anual que se tiene por el alquiler de la vivienda, hay que descontar a la renta recibida (el dinero cobrado por el propietario), todo gasto necesario para la obtención los ingresos, siempre que se tenga justificante del mismo.

Debe tenerse en cuenta, que en caso de que la duración del alquiler, sea inferior al ejercicio fiscal, es decir el inquilino sólo ocupe la vivienda durante unos meses, no el año completo desde el 1 de enero al 31 de diciembre, los gastos deben prorratearse en función del periodo cedido (deben dividirse los gastos anuales entre el número de meses que la vivienda ha sido alquilada).

No es deducible, en ningún caso pagos efectuados por razón de siniestros (como inundaciones, incendios, etc.), ni los gastos de adquisición (el precio que se ha pagado por la compra) del inmueble.

Así el propietario, podrá descontar de la renta (lo que cobra por el alquiler), los siguientes gastos:

1.- Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda, y demás gastos de financiación (Intereses del préstamo que le han concedido para comprar la vivienda, gastos de apertura de hipoteca, etc.). Nunca el capital destinado a la adquisición, pues no es un gasto necesario para conseguir el ingreso.

Puede tratarse de un préstamo hipotecario o personal (siempre que se tenga un documento que pruebe que el préstamo persona existe). No podrá exceder de la cuantía de los rendimientos obtenidos (ser superior a los ingresos cobrados por el alquiler).

2.- Tributos (Impuestos): Tributos y recargos no estatales, que no tengan carácter sancionador (Como la contribución que se paga por esta vivienda). No se tienen en cuenta tributos que se pagaron por la compra (Como el IVA, el ITP o AJD).

3.- Servicios personales pagados a terceros por sus servicios: Administración, portería, jardines, etcétera.

4.- Gastos judiciales derivados del alquiler.

5.- Saldos de dudoso cobro: Siempre que quede justificado.

La justificación se entiende conseguida cuando el deudor se encuentra en suspensión de pagos, quiebra o situación similar; cuando entre el momento de la primer intento de cobrar la deuda realizado por el dueño de la vivienda y el de finalización del periodo impositivo, pasen más de 6 meses y no se renueve el crédito (la deuda). Cuando el saldo de dudoso cobro se cobra a posteriori, figura en la declaración de la renta del año en que se cobre como ingreso.

6.- Gatos de conservación y reparación.

Se consideran así, los gastos realizados a mantener el uso normal siempre que no se hagan para cambiar estructura, superficie, etc. (pintura, arreglo de instalaciones, etc), y los de sustitución de elementos (gastos para cambiar la calefacción, la electricidad, etcétera).

Por el contrario, los gastos de mejora y ampliación, no son deducibles.

7.- Seguros.

8.- Servicios y suministros. Como alta de agua, luz, gas, etcétera.

9.- Amortizaciones: Aplicada al tiempo en el que la vivienda ha estado alquilada. Los bienes amortizables son:

- Inmuebles (La vivienda): 2% del coste de adquisición, excluyendo el valor del suelo (si se desconoce se calcula prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año).

- Bienes muebles cedidos con el inmueble: Hay que ver las tablas de amortización, tomando el valor de adquisición.

- Para rendimientos derivados de la titularidad de derechos reales de uso o disfrute: Si el derecho tiene plazo de duración determinada (por ejemplo dos años) , la amortización deducible es el resultado de dividir el coste de adquisición por los años de duración. Si es vitalicio (durante toda la vida de la persona que ocupa la vivienda), el 2% del coste de adquisición.

Límites:La suma de las amortizaciones realizadas no puede se mayores que el valor de adquisición. No cabe deducir en la declaración de la renta de un año amortizaciones de otros años.

Además de los gastos indicados, el propietario puede reducirse en la siguiente medida:

1.- Se reducen en un 30%:

Los rendimientos netos con un período de generación superior a 2 años, (es decir los ingresos que se cobren de una sola vez y correspondan a más de dos años)

En el caso de que estos rendimientos se cobren de forma fraccionada (se cobre en varios plazos) , para que proceda la reducción indicada (la reducción del 30%), es necesario que el resultado que se obtenga de dividir el número de años del periodo de generación (contado de fecha a fecha), entre el número de periodos impositivos de fraccionamiento (el número de años en que se cobran los plazos), sea superior a dos.

2.- Rendimiento en caso de parentesco.

Cuando el inquilino de la vivienda, sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines (los del cónyuge), hasta el tercer grado inclusive, del propietario, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resultaría de aplicar el 2% (o 1,1% si está revisado) del valor catastral del inmueble.


Ø IMPUESTOS Y RECARGOS MUNICIPALES (DE LOS AYUNTAMIENTOS)

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES O CONTRIBUCIÓN (IBI).

- ¿Quién tiene que pagar el IBI?.

El IBI es un impuesto directo y de carácter obligatorio, que somete a tributación el hecho de ser propietario de un inmueble (vivienda, local, plaza de garaje, etc.) dentro del territorio municipal, recaudado por el Ayuntamiento.

La persona obligada a pagar el IBI, es el propietario de la vivienda el primer día del periodo impositivo, que coincide con el año natural, por tanto el titular del inmueble el 1 de enero de cada año.

Las modificaciones que puedan producirse durante el resto del año, no se tienen en cuenta durante ese ejercicio económico, sino al siguiente.

El comprador de la vivienda, debe estar seguro de que el IBI del año de la compra ha sido pagado por el vendedor, pues en caso contrario, tendrá que hacer frente a su pago.

- ¿Cuánto hay que pagar por el IBI en general?

La cantidad que se toma en cuenta, es el valor catastral de la vivienda. A este valor se aplica con carácter general los siguientes tipos de gravamen:

- 0.4% para bienes de naturaleza urbana.

- 0.3% para inmuebles rústicos.

No obstante, hay que tener en cuenta, que estos porcentajes pueden ser modificados por los distintos Ayuntamientos, hasta unos límites establecidos por la ley, en función del número de habitantes de la localidad. Por tanto, la cuota a pagar dependerá de cada Ayuntamiento.

- ¿Cuánto hay que pagar por el IBI, si se compra una vivienda de protección oficial?

En las viviendas de protección oficial se permite una bonificación del 50% de la cuota del impuesto durante tres años, a contar desde la calificación definitiva.

- ¿Cómo, dónde y cuándo se paga?

Forma:Normalmente el Ayuntamiento o entidad delegada del municipio correspondiente, envía el documento o recibo de liquidación, cada año.

Pero el propietario, debe tener presente, que el Ayuntamiento no tiene obligación de enviar la carta de pago, por tanto no exime del pago, el hecho de no haberlo recibido. Así, si transcurre el plazo sin haberlo pagado, se aumentará la cantidad a pagar, con los intereses de demora y el recargo.

Plazo:El plazo es variable, establecido por cada Ayuntamiento, aunque generalmente suele ser de dos meses.

Lugar de pago: En el propio Ayuntamiento o ante las entidades bancarias colaboradoras.

No obstante, es posible domiciliar el pago en cualquier cuenta bancaria del propietario.

A MODO DE EJEMPLO: (><Todos los ejemplos son a título orientativo)

Adela y Tomás compran una vivienda en Toledo. Suponemos que el valor catastral de esta vivienda es de 60.100 euros (10.000.000 pesetas).

Para calcular el IBI habría que hacer el siguiente cálculo:

Valor catastral de la vivienda 60.100 euros (10.000.000 pesetas) X coeficiente que aplica el Ayuntamiento de Toledo (0,52%).

Por tanto, el resultado de la siguiente operación, sería lo que hay que pagar por IBI:

60.100 euros (10.000.000 pesetas) X 0,52%.

- ¿Quién tiene que pagar la anteriormente llamada plusvalía municipal?

Al ser un impuesto que somete a tributación el aumento de valor del suelo de una vivienda urbana, durante el tiempo que lo ha tenido el propietario, la persona obligada al pago, es el vendedor.

No obstante, y aunque el obligado legalmente es el vendedor, es frecuente pactar en el contrato de compraventa que este impuesto sea pagado por el comprador.

- ¿Cuánto hay que pagar por la anteriormente llamada plusvalía municipal?

La cantidad a pagar por este impuesto, se calcula teniendo en cuenta el incremento real del valor de los terrenos urbanos (el aumento del valor del suelo), puesto de manifiesto en el momento de la venta y experimentado a lo largo del tiempo en que la vivienda ha pertenecido al vendedor.

El periodo máximo sobre el que se calcula es de 20 años.

A este aumento del valor del suelo, se le aplica un porcentaje variable en función de los años de los años que ha tenido la vivienda el ahora vendedor, y de lo establecido por el Ayuntamiento en la Ordenanza Fiscal.

Posteriormente a la cuantía así calculada, se aplica el tipo de gravamen establecido por el Ayuntamiento, dentro de unos límites indicados en la ley.

- ¿Cómo, cuándo y dónde se paga este impuesto?.

El pago puede hacerse, ante cualquier oficina recaudadora del Ayuntamiento donde se encuentre situada la vivienda, o en cualquier entidad bancaria colaboradora.

Se paga acudiendo a los lugares indicados, con la documentación necesaria, y cumplimentando el impreso de liquidación.

El plazo es de 30 días hábiles desde el momento en que se formaliza la compraventa de la vivienda (por ejemplo desde que se firma la escritura de compraventa ante el Notario). En cuanto a la manera de contar los días, no se tienen en cuenta ni los domingos, ni las fiestas nacionales, autonómicas y locales.

- ¿Qué documentos se deben presentar para liquidar este impuesto?.

Los documentos necesarios para liquidar este impuesto son:

1.- Impreso de liquidación, que se puede obtener en la propia oficina liquidadora.

2.-Original y copia simple de la escritura pública de compraventa de la vivienda.

3.- Etiquetas fiscales del comprador.

A MODO DE EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título orientativo)

Alberto compra una vivienda en Guadalajara. Suponemos que el valor catastral del suelo de esta vivienda es de 30.050 euros (5.000.000 pesetas).

El anterior dueño de la vivienda, la ha tenido durante 3 años.

Para calcular la plusvalía habría que hacer el siguiente cálculo:

Valor del suelo 30.050 euros (5.000.000 pesetas) X coeficiente que aplica el Ayuntamiento de Guadalajara por tres años (3,4%) X coeficiente fijo que aplica el Ayuntamiento de Guadalajara (29%).

Por tanto, el resultado de la siguiente operación, sería lo que hay que pagar por la plusvalía municipal:

30.050 euros (5.000.000 pesetas) X 3,4% X 29%.

GASTOS QUE CONLLEVA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

8.- LEGISLACIÓN SOBRE VIVIENDA


LEGISLACIÓN SOBRE VIVIENDA

Ø DEL ESTADO

GENERALES:

  • Constitución española.
  • Código Civil.
  • Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
  • Ley Hipotecaria.
  • Reglamento Hipotecario.
  • Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, modificada por ley 8/1999, de 6 de abril.
  • Ley del Notariado.
  • Reglamento Notarial.

  • Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ante la consulta formulada por la Dirección General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
  • Orden de 23 de junio de 1999 por la que se regula el procedimiento para dar cumplimiento a la obligación establecida en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre suministro de información a la Dirección General del Catastro por los Notarios y Registradores de la Propiedad.
  • R.D. 1613/1981, de 19 de junio, por el que se aprueban los estatutos generales de la profesión de agente de la propiedad inmobiliaria y de sus Colegios oficiales y Consejo General.
  • Sentencia de 6 de octubre de 2001, de la sala tercera del T.S., por la que se fija doctrina legal en relación con la fórmula legal de cálculo empleada por las gerencias territoriales del catastro para obtener el valor catastral de los inmuebles.
  • Real Decreto 1426/2002, de 27 de diciembre, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2003.

CÉDULA DE HABITABILIDAD

  • Real Decreto 129/1985, de 23 de enero, por el que se modifican los Decretos 462/1971, de 11 de marzo y 469/1972, de 24 de febrero, referentes a Dirección de Obras de Edificación y Cedula de Habitabilidad.
  • Real Decreto 469/1972, de 24 de febrero, sobre simplificación de trámites para expedición de la cédula de habitabilidad.

EDIFICACIÓN

  • Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
  • Circular SGPN-1.00/2000, sobre tramitación de proyectos de infraestructuras comunes de telecomunicaciones en el interior de los edificios y sobre el registro de instaladores de telecomunicación.
  • Orden de 7 de Junio de 2000, por la que se modifica la Disposición Transitoria 1ª, de la Orden de 26 de octubre de 1999 por la que se desarrolla el reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación en le interior de los edificios y la actividad de instalación de equipos y sistemas de telecomunicaciones, aprobado por el Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero.
  • Orden de 26 de octubre de 1999 por la que se desarrolla el reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación ene le interior de los edificios y la actividad de instalación de equipos y sistemas de telecomunicaciones, aprobado por el Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero.
  • Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero, por el que se aprueba el reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación en el interior de los edificios y de la actividad de instalación de equipos y sistemas de telecomunicaciones.
  • Resolución de 26 de marzo de 1998, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación.
  • Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación.

VIVIENDA

  • R.D. 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005.
  • Ley 52/2002, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2003.
  • Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
  • Ley 21/2001, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.
  • Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social.
  • R.D. 407/2001, de 20 de abril, sobre composición, funciones y régimen de funcionamiento del Consejo Superior de al propiedad inmobiliaria y de las comisiones superiores de coordinación inmobiliaria de rústica y de urbana.
  • Ley 14/2000,de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social.
  • Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes.
  • Resolución de 20 de julio de 1999, de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, por la que se establecen las nuevas tasas anuales y primas de riesgo mínimas a los efectos de la valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. (que revisa las tasas y primas contenidas en la Orden de 30 de noviembre de 1994).
  • Ley 3/1998, de 17 de Marzo, por la que se modifica la Disposición Adicional 4ª, de la Ley 20/1997, de 15 de Julio, de medidas urgentes en materia de suelo y urbanismo.
  • Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
  • Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales.
  • Sentencia 61/1997, de 20 de Marzo, del Pleno del Tribunal Constitucional, Resuelve recursos de inconstitucionalidad en relación con determinados preceptos del TR Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de Junio.
  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos.
  • Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
  • Orden de 29 de noviembre de 1968, sobre seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas.
  • Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

  • Orden de 27 de octubre, de 1995, por la que se modifica la de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
  • Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
  • Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

CONSUMIDORES

  • R.D. 2211/1995, de 28 de diciembre, por el que se modifica el R.D. 825/1990, de 22 de junio sobre el derecho de representación, consulta y participación de los consumidores y usuarios a través de sus asociaciones.
  • Circular nº 8/1990, de 7 de septiembre, a entidades de crédito, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela.
  • Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
  • Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios.
  • Orden de 5 de octubre de 1968, sobre propaganda y publicidad de la venta de viviendas que no sean de protección oficial.

BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

  • Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del domino sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
  • Real Decreto 100%/1989, de 19 de mayo, por el que se arbitran medidas mínimas sobre accesibilidad en los edificios.
  • Ley 13/1982, de 7 de abril, de integración social de los minusválidos.
  • Orden de 3 de marzo de 1980, sobre características de los accesos, aparatos elevadores y condiciones interiores de las viviendas para minusválidos proyectadas en inmuebles de protección oficial.
  • Real Decreto 355/1980, de 25 de enero, sobre reserva y situación de las viviendas de protección oficial destinadas a minusválidos.

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

  • R.D. 115/2001, de 9 de febrero, por el que se modifica el R.D. 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del plan 1998-2001, y se establece la ayuda estatal directa a la entrada.
  • Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero, por el que se aprueba el reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas.
  • Decreto 306/2000, de 26 de diciembre de 2000, sobre régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
  • Real Decreto 1186/1998, de 12 de Junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de viviendas y suelo del Plan 1998-2001.
  • Decreto 243/1995, de 10 de octubre, por el que se regula el plazo de duración de los contratos de las viviendas acogidas al régimen especial en alquiler promovidas por promotores públicos.
  • Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, por el que se regulan los precios de venta de las viviendas acogidas a los distintos regímenes de protección oficial de promoción privada.
  • Orden de 26 de enero de 1979, por la que se establecen las condiciones de pago del precio aplazado y la renta de las viviendas de promoción pública del Instituto Nacional de la Vivienda.
  • Orden de 26 de enero de 1979, por la que se establecen cláusulas de inclusión obligatoria, en los contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción privada en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 13 del R.D. 3148/1978, de 10 de noviembre.
  • Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.
  • Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que e aprueba el Texto reformado de legislación de viviendas de protección oficial.
  • Orden de 20 de mayo de 1969, sobre ordenanzas provisionales de viviendas de protección oficial.
  • Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación del texto reformado de viviendas de protección oficial, aprobado por los Decretos 131/1963, de 24 de julio.

COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

  • R.D. 136/2002, de 1 de febrero, por el que se aprueba el reglamento del Registro de sociedades cooperativas.
  • Ley 27/1999, de 16 de julio, de cooperativas.
  • Real Decreto 2028/1995, de 22 de diciembre, por el que se establecen las condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los Planes Estatales de Vivienda.
  • Ley 20/1990, de 19 de Diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas.
  • Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicación de la ley 57/1968, de 27 de julio, a las comunidades y cooperativas de viviendas.

FISCALIDAD EN LA COMPRA-VENTA VIVIENDA

  • Ley General Tributaria 230/1963, de 28 de diciembre.
  • Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones.
  • Ley 39/1988, de 28 diciembre, reguladora de las Haciendas Locales.
  • Ley 9/1998, de 21 de Abril, por la que se modifica la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
  • Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido.
  • Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, que aprueba el Reglamento del impuesto sobre el valor añadido.
  • Real Decreto-legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
  • Real Decreto-legislativo 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el reglamento de impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
  • Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas y otras normas tributarias.
  • Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
  • R.D. 1088/2000, de 9 de junio, por el que se modifican el reglamento del IRPF y el reglamento del impuesto sobres sociedades en materia de retenciones sobre arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles.
  • Sentencia de 22 de marzo de 2001, de la Sala 3ª del T.S.. por la que se anula el apartado 2 del artículo 75, del reglamento del impuesto sobre la renta de las personas físicas, aprobado por R.D. 214/1999, de 5 de febrero.

Ø DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CASTILLA-LA MANCHA

  • Ley 20/2002, de 14 de noviembre, de Cooperativas de Castilla-La Mancha.
  • Decreto 113/2002, de 27 de agosto 2002 sobre ayudas en materia de vivienda y suelo para el periodo 2002-2005, por la Consejería de Obras Públicas de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
  • Ley 2/2002, de 7 de febrero, sobre establecimiento y regulación de diversas modalidades de viviendas de protección pública en Castilla-La Mancha.
  • Ley 14/2001, de 14 de diciembre, de presupuestos generales de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para el año 2002.
  • Orden de 4 de Diciembre de 2001, por la que se aprueban las bases reguladoras de concesión de subvenciones para la instalación de puertas en cabina de ascensores en edificios destinados a vivienda, de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.
  • Resolución de 6 de Julio de 2000, de las Consejerías de Obras Públicas y Economía y Hacienda por la que se convocan a las entidades financieras interesadas en suscribir el Convenio para financiar actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo, incluidas en el III Plan Regional de Castilla-La Mancha, para el cuatrienio 2000-2003.
  • Ley 2/2000, de 26 de mayo por la que se modifica la ley 6/1997, de 10 de julio, de Hacienda de Castilla-La Mancha.
  • Orden de 17 de Mayo de 2000, de desarrollo y aplicación de los Decretos 2/2000, de 11 de enero y 120/1998, de 9 de diciembre, por la que se regulan procedimientos administrativos relativos a las ayudas de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en materia de vivienda establecidas en dichos Decretos, y se distribuye el número de actuaciones para el año 2000.
  • Disposición Adicional 5ª, del Decreto 2/2000, de 11 de Enero, por el que se establecen y regulan ayudas para el fomento de la promoción, rehabilitación, adquisición y arrendamiento de viviendas y de otros tipos de alojamiento protegido, y se aprueban otras disposiciones en materia de vivienda, de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.
  • Orden de 17 de diciembre de 1998, de creación de los Registros Provinciales de Demanda de Vivienda Adaptada para personas en situación de Movilidad Reducida Permanente, de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.
  • Decreto 158/ 1997, de 2 de diciembre, del código de accesibilidad de Castilla-La Mancha.
  • Ley 5/ 1995, de 23 de marzo, de solidaridad en Castilla-La Mancha.
  • Ley 3/1995, de 9 de Marzo, Estatuto consumidor Castilla-La Mancha.
  • Ley 3/1994, de 3 de Noviembre, de protección de los usuarios de entidades, centros y servicios sociales en Castilla-La Mancha.
  • Ley 1/ 1994, de 24 de mayo, de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas en Castilla-La Mancha.
  • Decreto 122/1988, de 3 de octubre, sobre habitabilidad de viviendas en la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
  • Ley 3/1986, de 16 de Abril, de Servicios Sociales de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.


9.- DIRECCIONES DE INTERÉS


DIRECCIONES DE INTERÉS

  • DELEGACIÓN PROVINCIAL DE OBRAS PUBLICAS EN ALBACETE

Avda. de España, 8 B

02071 ~ ALBACETE

Tf: 967 ~ 55.81.00, Fax 967-55.81.13

  • DELEGACIÓN PROVINCIAL DE OBRAS PÚBLICAS EN CIUDAD REAL

C/ Alarcos, 21 5ª planta

13071 ~ CIUDAD REAL

Tf: 926 ~ 27.96.60, Fax 926 ~27.96.65

  • DELEGACIÓN PROVINCIAL DE OBRAS PÚBLICAS EN CUENCA

C/ Fermín Caballero, 24 (Estación Autobuses)

16071 ~ CUENCA

Tf: 969 ~ 17.87.00, Fax 969 ~ 21.37.34

  • DELEGACIÓN PROVINCIAL DE OBRAS PÚBLICAS EN GUADALAJARA

C/ Cuesta de San Miguel, 1

19071 ~ GUADALAJARA

Tf: 949 ~ 88.88.00, Fax 949 ~ 88.87.71

  • DELEGACIÓN PROVINCIAL DE OBRAS PÚBLICAS EN TOLEDO

Avda. Castilla-La Mancha, s/n

45071 ~ TOLEDO

Tf: 925- 26.70.31 / 26.70.30, Fax 925 ~ 21.43.01

REGISTRO DE COOPERATIVAS:

  • REGISTRO PROVINCIAL DE COOPERATIVAS ALBACETE

C/ Teodoro Camino, 2

02071 ~ ALBACETE

967 ~ 21.25.86

  • REGISTRO PROVINCIAL DE COOPERATIVAS CIUDAD REAL

Carretera Fuensanta, s/n

13071 ~ CIUDAD REAL

  • REGISTRO PROVINCIAL DE COOPERATIVAS CUENCA

Glorieta. González Palencia, 1º-2

16071 ~ CUENCA

Tf: 969 ~ 23.18.37

  • REGISTRO PROVINCIAL DE COOPERATIVAS GUADALAJARA

Avda. de Castilla, 7

19071 ~ GUADALAJARA

Tf: 949 ~ 22.26.00.

  • REGISTRO PROVINCIAL DE COOPERATIVAS TOLEDO

Avda. de Francia, 2

45071 ~ TOLEDO

Tf: 925- 26.79.75

  • REGISTRO DE COOPERATIVAS EN LA COMUNIDAD DE

CASTILLA-LA MANCHA:

Avda. Río Esterilla, s/n

45071 ~ TOLEDO

Tf: 925 ~ 26.78.09

  • REGISTRO NACIONAL DE SOCIEDADES COOPERATIVAS

C/ Pío Baroja, 6

28071 ~ MADRID

Tf: 91- 363.18.00

AYUNTAMIENTOS:

  • AYUNTAMIENTO DE ALBACETE

Plaza Catedral, S/N

Albacete ~ 02071

Teléfono: 967 59 61 00

  • AYUNTAMIENTO DE CIUDAD REAL

Plaza Mayor, 1

Ciudad Real ~ 13071

Teléfono: 926 21 10 44

  • AYUNTAMIENTO DE CUENCA

Plaza Mayor, 1

Cuenca ~ 16071

Teléfono: 969 21 16 00

  • AYUNTAMIENTO DE GUADALAJARA

Plaza Mayor, S/N

Guadalajara - 19071

Teléfono: 949 88 70 70

  • AYUNTAMIENTO DE TOLEDO

Plaza Consistorio, 1

Toledo - 45071

Teléfono: 925 26 97 00

COLEGIOS NOTARIALES:

  • COLEGIO NOTARIAL DE ALBACETE:

    Marques de Molins, 4.

    02001 ALBACETE

    Tels.: 967 21 53 96 / 5305

    Fax: 967 24 25 04.

  • LOS NOTARIOS DE CIUDAD REAL Y CUENCA PERTENECEN AL COLEGIO NOTARIAL DE ALBACETE.

  • LOS NOTARIOS DE GUADALAJARA Y TOLEDO PERTENECEN AL COLEGIO NOTARIAL DE MADRID.
  • REGISTROS DE LA PROPIEDAD:

  • REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE ALBACETE.

    Padre Romano, 12

    Albacete ~ 02005

    Teléfono: 967 ~ 212111

  • REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE CIUDAD REAL.

    Avenida del Rey Santo, 8

    Ciudad Real ~ 13001

    Teléfono: 926 ~ 215465

  • REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE CUENCA.

    Hurtado de Mendoza, 4

    Cuenca ~ 1"100%"4

    Teléfono: 969 ~ 212754

  • REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE GUADALAJARA.

    Avenida de Castilla, 7

    Guadalajara ~ 19003

    Teléfono: 949 ~ 254381

  • REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE TOLEDO.

    Carretera de la Peraleda, 1

    Toledo ~ 45004

    Teléfono: 925 ~ 221823

  • CONSUMO:

    • OFICINA MUNICIPAL DE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR DE ALBACETE

    Plaza de la Catedral s/n

    02071 Albacete

    Tlf: 967 59 61 00

    • OFICINA MUNICIPAL DE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR DE CIUDAD REAL

    Pl. Mayor, 1

    Tlf: 926 21 10 44

    • OFICINA MUNICIPAL DE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR DE CUENCA

    Plaza de España s/n

    Edificio del Mercado, 1ª planta

    Tlf. 969 211 358
    Fax. 969 211 460
    omic@aytocuenca.org

    • OFICINA MUNICIPAL DE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR DE GUADALAJARA

    C/ Cifuentes 26

    Guadalajara

    Tlf. 949 24 70 68

    • OFICINA MUNICIPAL DE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR DE TOLEDO

    C/ Plaza Consistorio, 1

    TOLEDO 45071

    Tlf: 925 26 97 00
    • DIRECCIÓN GENERAL DE CONSUMO EN TOLEDO
    C/ Berna, 1, 3ª puerta

    TOLEDO 45071

    Tlf: 925 28 45 29
    Fax: 925 22 62 06
    http://www.jccm.es/default.htm

    ENTIDADES BANCARIAS:

    • SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA.

    Banco de España

    Servicio de Reclamaciones

    Alcalá, 50

    28014 Madrid

    Teléfonos: 91 338 50 68 y 91 338 58 51

    • DEPARTAMENTO DEL DEFENSOR AL CLIENTE DE LAS DIVERSAS ENTIDADES BANCARIAS

      Se puede gestionar la reclamación desde las sucursales o bien remitirlo a la central de cada entidad.

    EMPRESAS SUMINISTRADORAS DE ELECTRICIDAD EN <CASTILLA-LA MANCHA:

    • IBERDROLA

      TELÉFONO ATENCIÓN AL CLIENTE, 24 HORAS: 901.20.20.20

    • UNIÓN FENOSA

      TELÉFONO DE ATENCIÓN AL CLIENTE, 24 HORAS: 91.406.80.00, 926.25.66.40

    • SEVILLANA DE ELECTRICIDAD (ENDESA)

      TELÉFONO DE ATENCIÓN AL CLIENTE, 24 HORAS: 902.50.95.09

    EMPRESA SUMINISTRADORA DE GAS DOMÉSTICO EN CASTILLA-LA MANCHA:

    • GAS CASTILLA-LA MANCHA S.D.G. S.A.

    TELÉFONO DE ATENCIÓN AL CLIENTE, 24 HORAS: 900.760.760

    SUMINISTRO DE AGUA POTABLE A CASTILLA-LA MANCHA:

    • AQUAGEST.

    Abastecimiento a la ciudad de ALBACETE.

    Teléfono: 967.19.01.01

    Abastecimiento a la ciudad de CIUDAD REAL.

    Teléfono: 926.27.34.60

    • SERVICIO DE AGUAS DEL AYUNTAMIENTO DE CUENCA.

    Abastecimiento a la ciudad de CUENCA.

    Teléfono: 969.22.21.17

    • MANCOMUNIDAD DE AGUAS DEL SORBE.

    Abastecimiento a la ciudad de GUADALAJARA.

    Teléfono: 949.24.74.40

    • AGUAS DE TOLEDO, A.I.E.

    Abastecimiento a la ciudad de TOLEDO.

    Teléfono: 925.25.58.58

    >FISCAL: (AGENCIA ESTATAL DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA)

    • > ALBACETE

    Delegación:

    Código delegación: 02"100%"

    Domicilio: C/ Francisco Fontecha, 2. 02071 Albacete.

    Teléfono 967.21.50.55

    Administraciones:

    Hellín

    Código Administración: 02037

    Domicilio: C/ San Juan de Dios, 3. 02400 Hellín.

    Teléfono 967.30.35.12

    La Roda

    Código Administración: 02069

    Domicilio: Av. Reina Sofía, 11. 02069 La Roda.

    Teléfono 967.44.24.45
  • CIUDAD REAL

  • Delegación:

    Código Delegación: 13"100%"

    Domicilio: C/ Ruiz Morote, 4. 13001 Ciudad Real.

    Teléfono 926.22.26.24

    Administraciones:

    Alcázar de San Juan.

    Código Administración: 13005

    Domicilio: C/ Doctor Bonardell, 15. 13"100%" Alcázar de San Juan.

    Teléfono 926.54.60.50

    Puertollano

    Código Administración: 13071

    Domicilio: C/ Goya, 2. 13500 Puertollano.

    Teléfono 926.43.08.24

    Valdepeñas:

    Código Administración: 13087

    Domicilio: Av. del Generalísimo, 24. 13300 Valdepeñas.

    Teléfono 926.32.33.60

    • CUENCA

    Delegación:

    Código Delegación: 16"100%"

    Domicilio: Parque de San Julián, 12. 1"100%"1 Cuenca

    Teléfono 969.21.20.23

    Administración:

    Tarancón.

    Código Administración: 16212

    Domicilio: C/ Pintor Emiliano Lozano, s/n. 16400 Tarancón

    Teléfono 969.32.19.51

    • GUADALAJARA

    Delegación:

    Código Delegación: 19"100%"

    Domicilio: C/ Mayor, 17. 19071 Guadalajara.

    Teléfono 949.21.10.07

    • TOLEDO

    Delegación Especial de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en Castilla-La Mancha.

    Código Delegación: 45"100%"

    Domicilio: C/ Alfonso X El Sabio, 1. 45002 Toledo

    Teléfono 925.22.15.50.

    Delegación:

    Código Delegación: 45"100%"

    Domicilio: C/ Alfonso X El Sabio, 1. 45002 Toledo

    Teléfono 925.22.15.50.

    Administraciones:

    Talavera de la Reina.

    Código Administración: 45166

    Domicilio: C/ Sol, 16. 45"100%" Talavera de la Reina.

    Teléfono 925.81.10.53

    Quintanar de la Orden

    Código Administración: 45143

    Domicilio: C/ Reina Amalia, 20. 45800 Quintanar de la Orden.

    Teléfono 925.18.14.07

    BOLSAS DE VIVIENDA JOVEN EN ALQUILER EN CASTILLA-LA MANCHA:

    PARA CUALQUIER DUDA O ACLARACIÓN LLAMAR A LOS TELÉFONOS 901 10 03 03 ó 012 ó en la pagina WEB www.jccm.es/social/juventud ó Email: dgjuventud@jccm.es

    ALBACETE:

    * Avenida de la Estación 2, CP:02071
    * Tfno.-967245619


    CIUDAD REAL:
    * C/ Paloma 21, CP:13071
    * Tfno: 926229804


    CUENCA:
    * Glorieta González Palencia 2, CP: 16071
    * Tfno: 969178813


    GUADALAJARA:
    * Travesía Fernando Beladiez s/n cp: 19001
    * Tfno: 949215469


    TALAVERA:
    * Plaza del Pan 10, CP: 45"100%"
    * Tfno. 925839148


    TOLEDO:
    * C/ Trinidad 8, 45071
    * Tfno: 925265305


    COORDINACIÓN REGIONAL:

    C/ Trinidad 8, 45071
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